Korkean vuokratuoton sijoitusasunto ei ole aina hyvä sijoitus

Suurissa kaupungeissa Suomessa ja erityisesti Helsingissä sijoitusasuntojen vuokratuotot ovat painuneet viime vuosina absoluuttisesti mataliksi. Tämä on nostanut esille aiheellisen kysymyksen: kannattaisiko asuntosijoittajan sijoittaa Suomessa kasvukeskusten sijaan pienempiin kaupunkeihin, joissa asuntojen kassavirtaperusteinen vuokratuotto on korkeampi?

Pyrin tässä kirjoituksessa käsittelemään tätä aihetta lyhyesti. Keskityn kirjoituksessa jälleen asunto-osakeyhtiömuotoisiin kerrostaloasuntoihin, koska nämä ovat tyypillisimpiä sijoituskohteita suoraan asuntoihin sijoittaville yksityishenkilöille Suomessa.

Korkea vuokratuotto on yleensä harha

Yleisimpiä syitä, miksi korkea asunnon vuokratuotto ei välttämättä ole sijoittajalle kiinnostava on se, että oikeasti vuokratuotto ei ole korkea, kun taloyhtiön peruskorjaustarpeet ja huoneiston kuluminen otetaan huomioon. Suomessa kerrostaloihin pitää tyypillisesti tehdä noin 50 vuoden välein peruskorjauksia karkeasti noin 2000 €/neliö edestä. Näitä ovat mm. käyttövesiputket, viemärit, sähköt, ilmanvaihto, märkätilat, julkisivut, parvekkeet, katto, ikkunat, hissit, pihakansi ja asunnon pinnat. Tarkka kustannus ja näiden remonttien ajoittuminen vaihtelevat rakennuksesta toiseen ja korjauskustannukset ovat tyypillisesti Helsingissä korkeampia kuin muualla Suomessa. Suuruusluokka on karkeasti tällä tasolla:

Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että asunnon normaalien hoitokulujen lisäksi asuntosijoittajan pitäisi pitkällä tähtäimellä huomioida karkeasti noin 3,33 euroa per neliö kuukaudessa asunnon kulumisen aiheuttamaa korjausvelkaa (2000/50/12 = 3,33). Korjausvelka ei välttämättä realisoidu tasaisesti ajan myötä ja uudiskohteissa siihen voi mennä kymmeniä vuosia. Sen huomioimatta jättäminen on kuitenkin itsensä huijaamista, koska sillä voi olla radikaali vaikutus pitkän aikavälin toteutuneeseen tuottoon. Alla olevassa taulukossa on kuvattu Helsingin ja kolmen pienemmän kaupungin kerrostaloasuntojen keskimääräinen vuokratuotto pelkällä hoitovastikkeella laskettuna ja oikaistuna korjausvelalla:

Taulukossa olevat luvut perustuvat Tilastokeskuksen viimeisimpiin Q1’2020 tilastoihin vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräisistä neliöhinnoista, keskimääräisiin vastaaviin vapaarahoitteisten asuntojen neliövuokriin ja keskimääräiseen kerrostaloasuntojen 2019 hoitovastikkeisiin per neliö. Verrokkikaupungeiksi on valittu Kouvola, Rauma ja Pori sen perusteella, että niissä on Helsinkiin verrattuna näennäisesti korkea vuokratuotto, minkä lisäksi niistä on saatavilla kattavat tilastohistoria ja väestönennusteet. Näkökulma ei kuitenkaan rajoitu pelkästään näihin kaupunkeihin, vaan korkean vuokratuoton harha koskee kaikkia matalan neliöhinnan ja matalan neliövuokran asuntosijoituksia Suomessa.

Kasvu on pitkällä aikavälillä tärkeämpi arvon kannalta kuin absoluuttinen vuokratuotto

Absoluuttista vuokratuottotasoa tärkeämpi muuttuja pitkällä aikavälillä sijoittajalle on vuokrien kasvu. Alla olevassa kuvaajassa on havainnollistettu esimerkkiasuntojamme niin, että Helsingissä vuokrat kasvavat 2 % vuosittain ja Kouvolassa 1 % vuosittain. Vuosina 2015-2020 vuokrat kasvoivat keskimäärin 4 % vuosittain Helsingissä ja noin 1 %:n vuosittain Kouvolassa (CAGR-%), joten tämä oletus kasvuerosta näiden kaupunkien osalta ei ole poikkeuksellinen. Lisäksi hoitokulut kasvavat oletuksessa 1 % vuosittain. Edellisessä kappaleessa mainittu kuluminen on tässä esimerkissä myös huomioitu. Vuokrien korkoa korolle -vaikutus on Helsingin tapauksessa merkittävä ja Helsingin pitkän aikavälin tuotto ylittää verrokkikaupungin selvästi:

On syytä huomioida, että yllä oleva esimerkki otti huomioon vain vuokrien kasvun eikä arvonmuutosta. Mikäli laskelmaan sisällytetään oletus, että Helsingissä asuntojen arvot kasvavat vuokrien kanssa samassa tahdissa eli 2 % vuosittain ja Kouvolassa taas laskevat 1 % vuosittain (Q1’2015-Q1’2020 toteutunut keskimäärin -2,4 % Kouvola vuosittain ja +3,2 % Helsinki vuosittain), ero kokonaistuottoon on Helsingin hyväksi radikaali:

Tuoton lisäksi asuntosijoittajan on otettava myös riskit huomioon. Matalan neliöhinnan ja matalan neliövuokran asuntosijoituksiin (joissa on tyypillisesti näennäisesti korkea vuokratuotto) liittyy erityisiä riskejä, mitkä tekevät näistä sijoituksista vähemmän houkuttelevia. Käsittelen näitä seuraavaksi lyhyesti.

Matalan marginaalin liiketoiminnassa riski on korkeampi

Matalamman marginaalin liiketoiminta on korkeariskisempää verrattuna korkean marginaalin liiketoimintaan, koska pienet muutokset tuotoissa ja kuluissa vaikuttavat suhteellisesti voimakkaammin alariville. Marginaalilla tarkoitan tässä kuukausittaisen vuokran ja hoitovastikkeen välistä eroa. Mikäli tämä ero on pieni, on vajaakäytön ja hoitokulujen nousun vaikutus merkittävä nettotuottoon. On esimerkiksi olennaista tiedostaa, että yhden tyhjän vuokrakuukauden suhteellinen vaikutus on suurempi Kouvolan esimerkkiasunnollemme kuin Helsingin asunnolle. Alla olevassa kuviossa on havainnollistettu nettovuokratuoton herkkyys tyhjiin vuokrallaolokuukausiin:

On huomioitava, että tämä esimerkki ei huomioi lainkaan sijoituksen hankintaan käytettyjen mahdollisten lainojen rahoituskuluja, jotka voivat muuttaa tilanteen päälaelleen. Monelta sijoittajalta jää kuitenkin usein huomioimatta, että matalan neliövuokratason asuntosijoitustoiminta on tyypillisesti rakenteellisesti korkeariskisempää kuin korkean neliövuokratason asuntosijoitustoiminta.

Riski vielä kärjistyy sillä, että useissa maakunnissa riski tyhjälle kuukaudelle on lähtökohtaisesti suurempi vuokralaisten suhteellisen pienen määrän ja väkiluvun laskun takia. Esimerkiksi Helsingissä on väkilukuun nähden suhteellisen paljon vuokralaisia (2018: 49 % asuntokunnista vs. Kouvola 28 %) ja kasvava vuokralaiskysyntä väkiluvun kasvun vuoksi (Tilastokeskuksen ennustama Helsingin väkiluvun kasvu noin +1,1 % vuodessa 2040 asti vs. Kouvola -1,0 % vuodessa).

Rahoituksen saatavuus korjauksiin on merkittävä riski pienen neliöhinnan asunnoissa

Viime aikoina myös mediassa esillä ollut merkittävä matalan neliöhinnan asuntojen riski on rahoituksen saatavuus taloyhtiön peruskorjauksia varten. Pankit ovat viime vuosina kiristäneet lainanmyöntökriteerejään taloyhtiöille ja koronakriisin myötä tilanne on edelleen kiristynyt. Mikäli taloyhtiön arvo on alle 1500 euroa per asuinpinta-ala ja/tai taloyhtiön maantieteellinen sijainti ei asumisen kannalta haluttu, voi taloyhtiölainaa olla mahdoton saada pankista peruskorjausremonttia varten. Käytännössä taloyhtiön osakkaat voivat joutua tällöin itse rahoittamaan henkilökohtaisesti taloyhtiön peruskorjauksia tai sitten peruskorjauksia jätetään tekemättä ja edessä voi olla lopulta jopa talon purkaminen. Nyrkkisääntö on, että taloyhtiö saa yleensä lainaa enintään 50 % sen käyvästä arvosta.

Sijoittajan voi olla vaikea myydä sijoitustaan myöhemmin pois

Asunnon neliöhinta on usein matala yksinkertaisesti sen takia, että se ei ole haluttu. Tällainen asunto ei ole syystä tai toisesta kysytty omistusasumiselle, vaikka hinta on alle jälleenrakennuskustannusten ja muita asumisvaihtoehtoja halvempi. Tällaiseen kohteeseen liittyy likviditeettiriski eli sijoittaja ei välttämättä pysty myöhemmin myymään kohdetta pois nopeasti tai/ja hyvällä hinnalla.

Yhteenveto

Aivan kuten kaikessa muussakin sijoittamisessa tuoton tuleva kasvu on lähtökohtaisesti tärkeämpää kuin absoluuttinen nykyinen tuottotaso. Asunnoissa vuokratuotto voi olla vain näennäisesti korkea. Matalan neliöhinnan taustalla on yleensä aina korkea riski, kuten asumisen kannalta epähaluttava sijainti, kiinteistön huono kunto tai alueen vahva muuttotappio. Sijoittajan on ensiarvoisen tärkeää ymmärtää nämä riskitekijät ja ottaa ne huomioon sijoituspäätöksissä. On myös tärkeä muistaa, että mikäli sijoitus vaikuttaa liian hyvältä ollakseen totta, se usein sitä myös on.

---

Aikaisemmat kirjoittajan asuntosijoittamisen blogit:

Minkälaista vuokratuottoa asunnoista saa tällä hetkellä

Miksi yksityishenkilön kannattaa sijoittaa asuntoihin Suomessa

Miten analyytikko tulkitsee taloyhtiön tilinpäätöstä

Kirjoitus ei sisällä sijoitussuosituksia. Mahdolliset kannanotot, arviot ja ennusteet ovat esittäjiensä näkemyksiä. Inderes tai sen työntekijät eivät vastaa esitettyjen tietojen sisällöstä tai paikkansapitävyydestä. Inderes tai sen työntekijät eivät myöskään vastaa tämän kirjoituksen perusteella tehtyjen päätösten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (välittömät ja välilliset vahingot), joita tietojen käytöstä voi aiheutua. Kirjoitus on tarkoitettu informatiiviseen käyttöön, joten sitä ei tule käsittää tarjoukseksi tai kehotukseksi ostaa, myydä tai merkitä sijoitustuotteita. Lukijan tulee myös ymmärtää, että historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta.