Miksi yksityishenkilön kannattaa sijoittaa asuntoihin Suomessa?

Edellisessä kirjoituksessa kirjoitin asuntosijoitusten tämänhetkisistä vuokratuotoista. Tässä kirjoituksessa avaan tarkemmin, miksi asuntosijoittaminen on mielestäni Suomessa edelleen kannattavaa ja miksi olen myös itse sijoittanut suoraan asuntoihin, vaikka ammatiltani olenkin keskittynyt osakemarkkinoihin. Suomessa asuntosijoittajan etuja ovat mielestäni erityisesti toimiva ja historiallisesti vakaa vuokramarkkina, kilpailukykyinen tuotto, houkuttelevat vieraan pääoman ehdot sekä asuntoihin liittyvä merkittävä veroetu. Hyvistä puolista huolimatta painotan sijoittajia huomioimaan myös asuntomarkkinoiden riskit sekä tiedostamaan korkojen nousun mahdollisuus.

Asunnoista saa edelleen kilpailukykyistä tuottoa

Sijoitusasuntoa ostava käyttää tyypillisesti velkavipua hyväkseen, minkä ansiosta omalle pääomalle saatava tuotto nousee usein huomattavasti korkeammaksi kuin vuokratuotto. Esimerkiksi viime kirjoituksessa laskettu 4,5 %:n tämänhetkinen asunto-osakemuotoisten kerrostaloyksiöiden nettovuokratuotto nousee 70 %:n oletetulla velkavivulla 15 %:n oman pääoman tuotoksi (4,5 % / 0,30 = 15 %) ennen vuokrauksen kuluja, rahoituskuluja ja veroja. Mikäli tuottoon lisää oletuksen esimerkiksi 4 %:n asuntojen arvonnoususta, nousisi omalle pääomalle saatava tuotto yli 28 prosenttiin ennen rahoituskuluja ja veroja. Kuten aikaisemmin kirjoitin, yksityisen sijoittajan ei mielestäni kannata nykyisessä epävarmassa markkinatilanteessa laskea omaa asuntosijoitustaan asuntojen arvonnousun varaan, vaan pitää arvonnousua ”ylimääräisenä hyvänä”. Ilman arvonnousu-oletusta valveutuneen asuntosijoittajan on kuitenkin mahdollista päästä nykyisessä markkinatilanteessa edelleen yli 10 %:n oman pääoman kassavirtatuottoon ennen veroja pelkillä vuokratuotoilla.

Vuokramarkkina on historiallisesti ollut vakaa

Yksi tärkein etu Suomessa asuntosijoittajalle on hyvin toimiva ja vakaa vuokramarkkina. Suomessa asuntojen vuokramarkkina on kehittynyt historiallisesti poikkeuksellisen hyvin. Tilastokeskuksen koko tilastohistoriasta löytyy vain yksi vuosi (vuosi 1971), jolloin asuntojen nimelliset vuokrat eivät ole nousseet. Keskimääräinen vuosinousu vuosina 1963-2016 on ollut huomattavan korkea 5,8 %. Vuokrat ovat nousseet voimakkaasti myös taloudellisesti heikkoina aikoina. Esimerkiksi 90-luvun laman aikoina vuosina 1990-1993 nimelliset vuokrat nousivat keskimäärin noin 10 % vuodessa, mikä johtui todennäköisesti siitä, että omistusasuntojen kysyntä laski, jolloin vuokra-asuntojen kysyntä kasvoi. Viime vuosina vuokrat ovat nousseet inflaatiovauhtia ja yleistä ansiotasoa kovemmin ja on mielestäni todennäköistä, etteivät vuokrat tule lähivuosina nousemaan läheskään historiallista vauhtia. Nimellisten vuokrien lasku ei kuitenkaan mielestäni historiallisen kehityksen valossa ole ainakaan koko Suomen mittakaavassa todennäköistä.

Asuntolainojen ehdot ovat yksityishenkilöille houkuttelevia

Suomessa tyypilliset asuntolainojen ehdot ovat poikkeuksellisen hyviä yksityisille sijoittajille. Ensinnäkin, Suomen Pankin mukaan Suomen asuntolainakannan keskikorko on tällä hetkellä euromaiden matalin. Keskikorko oli viime lokakuussa 1,10 %, kun se esimerkiksi Espanjassa oli 1,32 % ja Liettuassa ja Virossa 1,69 %. Ero on merkittävä, vaikka se selittyy osittain sillä, että Suomessa asuntolainat on tyypillisesti sidottu vaihtuviin korkoihin. Suhteellisesti matalan marginaalin lisäksi asuntojen vakuusarvo on Suomessa myös tyypillisesti hyvä ja pankit myöntävät usein 70-80 % lainaa asunto-osakkeen käypää arvoa vastaan. Muita sijoituskohteita (esimerkiksi osakesijoituksia) varten nostettavat lainat eivät tyypillisesti ole näin hyvillä ehdoilla.

Merkittävä etu sijoittajalle on se, että pankit eivät Suomessa voi Finanssialan keskusliiton mukaan pääsääntöisesti vaatia lisävakuutta yksityishenkilöiden asuntolainoille, vaikka asunnon vakuusarvo laskisi (poikkeuksena on tilanne, jos vakuusarvon lasku johtuu velallisen omista toimenpiteistä). Esimerkiksi Yhdysvalloissa useat kotitaloudet joutuivat finanssikriisin aikaan myymään asuntonsa tappiolla, koska asuntojen arvot tippuivat ja pankit vaativat lisävakuuksia lainoille (ns. margin call). Kyseessä on merkittävä etu, mitä ei ole esimerkiksi kaikissa Suomessa tarjottavissa yrityslainoissa.

Pankit eivät Suomessa myöskään käytännössä ole korottaneet vanhojen asuntojen marginaaleja laina-aikana. Suomessa on ollut viime vuosina asuntolainojen ehdoissa yleisesti käytössä kaksi pykälää, jotka mahdollistavat yksityishenkilöiden asuntolainojen marginaalin nostamisen pankin yksipuolisella päätöksellä. Jos velan kustannukset pankille kasvavat tai jos pankin maksuvalmius tai vakavaraisuus laskevat riittävän heikoksi, on pankilla oikeus periaatteessa korottaa vanhojen asuntolainojen marginaalia. Suomessa ei ole kuitenkaan Finanssialan keskusliiton mukaan koskaan sovellettu näitä pykäliä. Marginaalin pysyminen ennallaan on merkittävä etu, sillä esimerkiksi Suomessa tarjottavissa yrityslainoissa on tavallista, että pankki korottaa marginaalia yksipuolisella päätöksellä, jos yrityksen riskitaso nousee.

Suomessa verottaja tarjoaa poikkeuksellisen hyvän veroedun sijoittajalle

Suomessa verottaja tarjoaa poikkeuksellisen hyvän veroedun asuntosijoittajalle. Mikäli asunto-osakeyhtiön yhtiölaina on tuloutettu taloyhtiön kirjanpitoon, pystyy sijoittaja vähentämään sekä lainan korot, että sen lyhennykset täysimääräisenä verotuksesta. Etu on merkittävä erityisesti uudisasunnoissa, joissa yhtiölainaa on usein jopa 70 % hankintahinnassa. Esimerkiksi 100 000 euron asunnossa sijoittajan saama verohyöty on tällöin 21 000 euroa (olettaen 30 %:n pääomatulovero ja 70 % yhtiölainaosuus) ja sijoittajan todellinen hankintakustannus tälle 100 000 euron asunnolle on tällöin vain 79 000e.

Suorissa asuntosijoituksissa on myös huonoja puolia ja riskejä

Sijoittajan on tärkeä tiedostaa, että kuten kaikkeen sijoittamiseen, myös asuntosijoittamiseen liittyy riskejä. Asuntosijoittajan on syytä olla erityisen tarkka sijoituskohteen remonttien ja korjausvelan suhteen. Suomen kerrostaloista noin 40 % eli noin 550 000 asuntoa on rakennettu 60- ja 70-luvuilla. Useiden arvioiden mukaan monet näistä taloista suunniteltiin kestämään vain 30-40 vuotta ja ne vaativat tulevaisuudessa merkittäviä peruskorjauksia. Eri arvioiden mukaan Suomen rakennusten korjausvelka (tekemättä jääneet korjaukset) on jopa 25-50 miljardia euroa. Huonosti valittu sijoituskohde voikin pahimmillaan tuhota merkittävän osan sijoittajan sijoitustuotoista ja sijoituspääomasta peruskorjausremonttien takia.

Suora asuntosijoittaminen vaatii usein jonkin verran perehtymistä sekä omaa aikaa ja vaivaa. Sijoitusasunnon etsintä, pintaremontointi, asunnon vuokraus, vuokrasaatavien seuranta ja muu hallinnointi voivat olla vaivalloisia. Hallinnoinnin voi myös ulkoistaa, mutta tämä luonnollisesti laskee sijoituksen kokonaistuottoa.

Sijoittajan olisi myös syytä olla tarkkana asunnon sijainnin suhteen ja suosia pääsääntöisesti muuttovoittoisia paikkakuntia asuntosijoituksissaan. Suomi on jakautunut vahvasti kahtia väkiluvultaan kasvaviin kasvukeskuksiin ja väkiluvultaan supistuviin muuttotappioalueisiin. Muuttotappioalueella asuntojen hinnat saattavat laskea voimakkaasti, asuntoon voi olla vaikea löytää vuokralaista, taloyhtiön voi olla vaikea saada lainaa peruskorjauksiin ja asuntoa voi olla vaikea myöhemmin myydä pois.

Velkavivuilla tehtyihin asuntosijoituksiin liittyy luonnollisesti korkoriski. Nykyinen poikkeuksellisen alhainen korkoympäristö ei todennäköisesti ole pysyvä tila, vaan korot tulevat jossain vaiheessa normalisoitumaan. Suosittelen velkavipua käyttävää yksityistä asuntosijoittajaa tiedostamaan korkotason nousun mahdollisuus sekä varautumaan mahdolliseen korkojen nousuun oman riskinsietokykynsä ja -halunsa mukaisesti. Mahdollisia keinoja korkoriskin pienentämiseen ovat mm. sijoituksissa käytettävän velkavivun lasku, viitekorkojen sitominen kiinteisiin korkoihin ja erilaiset pankkien tarjoamat korkosuojaustuotteet.

Pörssistä löytyy myös vaihtoehtoja suorille asuntosijoituksille

Sijoittajille on olemassa vaihtoehtoja, mikäli hän ei halua itse sijoittaa suoraan asuntoihin, mutta haluaa sijoittaa asuntomarkkinoihin. Näitä ovat esimerkiksi pankkien ns. avoimet asuntorahastot, erilaiset pörssilistatut ETF:t sekä pörssilistatut asuntosijoitusyhtiöt ja -rahastot. Hyvänä puolena näissä sijoituksissa on suoraa asuntosijoitusta usein parempi likviditeetti, parempi hajautus sekä vähäisempi vaiva sijoituksen hoitamiseen. Huonona puolena ovat taas näiden sijoitusvaihtoehtojen usein korkea kulurakenne. Helsingin pörssistä asuntosijoittajan vaihtoehtoina ovat REIT-muotoinen pörssilistattu Orava Asuntorahasto sekä asuntoihin keskittynyt kiinteistösijoitusyhtiö Investors House. Inderes seuraa molempia näitä yhtiöitä ja tarjoaa niistä sijoitustutkimusta. Lisätietoja sekä analyysejä näistä, sekä 86 muusta Helsingin pörssin yhtiöstä on saatavilla Inderesin nettisivuilla www.inderes.fi

Kirjoitus ei sisällä sijoitussuosituksia. Kirjoittaja omistaa artikkelissa mainituista yhtiöistä Investors Housea. Mahdolliset kannanotot, arviot ja ennusteet ovat esittäjiensä näkemyksiä. Inderes tai sen työntekijät eivät vastaa esitettyjen tietojen sisällöstä tai paikkansapitävyydestä. Inderes tai sen työntekijät eivät myöskään vastaa tämän kirjoituksen perusteella tehtyjen päätösten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (välittömät ja välilliset vahingot), joita tietojen käytöstä voi aiheutua. Kirjoitus on tarkoitettu informatiiviseen käyttöön, joten sitä ei tule käsittää tarjoukseksi tai kehotukseksi ostaa, myydä tai merkitä sijoitustuotteita. Lukijan tulee myös ymmärtää, että historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta.