Miten analyytikko tulkitsee taloyhtiön tilinpäätöstä?

Aikaisemmissa kirjoituksissani olen käsitellyt sitä, minkälaista vuokratuottoa asunnoista saa tällä hetkellä ja miksi yksityishenkilön kannattaa sijoittaa asuntoihin Suomessa. Tässä kirjoituksessa päätin keskittyä aiheeseen, joka usein aiheuttaa päänvaivaa asuntosijoittajille. Nimittäin miten taloyhtiön tilinpäätöstä tulkitaan ja mihin asioihin sijoittajan kannattaa taloyhtiön dokumenteissa kiinnittää huomiota. Käsittelen aihetta pääsääntöisesti sijoittajan näkökulmasta, mutta kirjoituksesta hyötyvät toivottavasti myös omistusasujat ja omistusasunnon ostamista suunnittelevat tahot. Keskityn kirjoituksessa jälleen asunto-osakeyhtiömuotoisiin kerrostaloihin, koska nämä ovat tyypillisesti sellaisia, joista asuntosijoittajat ostavat sijoitusasuntonsa.

Asunto-osakeyhtiöt tarjoavat suhteellisen laajasti informaatiota

Suomalaisen asunto-osakeyhtiöt julkaisevat tyypillisesti vuosittain tilinpäätöskokonaisuuden (aikaisemmin tunnettiin nimellä tasekirja), joka sisältää toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen. Toimintakertomuksen sisältää mm. yleisluontoisia tietoa taloyhtiöstä ja tilinpäätös antaa tarkemman kuvan taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Näiden tietojen lisäksi olennainen dokumentti asuntosijoittajille on varsinaisessa yhtiökokouksessa esitettävä pakollinen hallituksen kirjallinen selvitys seuraavan 5-vuoden kunnossapitotarpeesta sekä selvitys huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdista. Edellisten tietojen lisäksi asuntokaupan yhteydessä asunnosta esitetään tyypillisesti myös isännöitsijäntodistus, joka sisältää tietoa osakehuoneistosta ja asunto-osakeyhtiöstä.

Taloyhtiön laadulla on huomattava vaikutus sijoittajan tuotto-odotukseen ja riskiin

Miksi taloyhtiön arviointi on niin tärkeää sijoittajalle? Vastaus tähän löytyy siitä, että Suomessa olevat taloyhtiöt ovat hyvin erilaisia. Suomalaiset taloyhtiöt on rakennettu eri vuosikymmeninä, niihin on tehty vaihtelevasti peruskorjausremontteja ja niiden laatu eroaa toisistaan. Asuntosijoituksen tuotto-odotukseen ja riskiprofiiliin on huomattava vaikutus sillä, miten taloyhtiötä on hoidettu ja kuinka varakas taloyhtiö on. Kiinteistövälittäjät ja omistusasunnon ostajat arvioivat asuntoja usein neliöhinnan perusteella käyttäen esimerkiksi keskimääräisiä neliöhintoja alueen toteutuneista kaupoista. Tällainen arviointi ei ole sijoittajan näkökulmasta järkevää, koska ”keskimääräistä” taloyhtiötä ei ole olemassakaan. On selvää että taloyhtiö, jolla on 200 TEUR vuokratulot vuodessa ja kaikki peruskorjausremontit on tehty on neliöhinnaltaan arvokkaampi kuin taloyhtiö, jossa ei ole vuokratuloja ja peruskorjausremontteja ei ole tehty. Tästä syystä kannustan sijoittajia unohtamaan neliöhinnat ja laskemaan asunnon arvon tuoton ja tuottovaatimuksen perusteella kuten ammattimaiset kiinteistösijoittajat tekevät. Taloyhtiön laadulla on vaikutusta sekä odotettuun tuottoon, että tuottovaatimukseen (riski) ja siksi taloyhtiön laadun arviointi on tärkeää.

Taloyhtiön vuokratulot ja hoitovastike

Yksi ensimmäinen asia, mihin itse kiinnitän huomiota asunto-osakeyhtiöitä arvioitaessa on taloyhtiön mahdolliset vuokratulot ja hoitovastikkeen taso. Helsingissä on esimerkiksi yli 10 taloyhtiötä, joissa ei peritä hoitovastiketta omistajilta lainkaan ja yli 50 taloyhtiötä, joilla on hoitovastike alle 2 euroa per neliö, sillä nämä taloyhtiöt saavat vuokratuloja omistamistaan liiketiloista ja asunnoista. Vuokratulot vaikuttavat sijoittajan tuottoon kolmella tavalla. Ensinnäkin ne tyypillisesti laskevat taloyhtiön osakkailta kerättäviä hoitovastikkeita ja käyttökorvauksia, mikä heijastuu suoraan sijoittajan saamaan vuokratuottoon. Toiseksi, varakkaat taloyhtiöt voivat rahoittaa peruskorjausremontteja vuokratuloilla tai myymällä omistamiaan asuntoja tai liiketiloja, jolloin sijoittajille ei tule välttämättä kustannuksia taloyhtiön peruskorjauksista. Kolmanneksi, tällaisia taloyhtiöitä arvostetaan usein statuksen vuoksi paljon ja niissä olevat asunnot ovat usein tarvittaessa helposti myytävissä. Huonona puolena on asia, jonka olen itse havainnut on, että jos taloyhtiö on varakas, hallituksen ja isännöitsijän ei välttämättä tarvitse olla niin tarkka kulukontrollin suhteen, jolloin on olemassa riski että kulut karkaavat tavallista korkeimmiksi. Myös usein asuntojen hinnat ovat korkeita niissä taloyhtiöissä, joissa on huomattavia vuokratuloja.

Miten paljon preemiota pienemmästä hoitovastikkeesta kannattaa sitten maksaa? Vastaus löytyy aikaisemmasta kirjoituksestani löytyvän vuokratuoton kaavaa soveltamalla. Esimerkiksi Helsingin keskimääräinen kerrostaloasunnon hoitovastike (sisältäen vesimaksun) oli tilastokeskuksen mukaan vuonna 2015 noin 4,65 euroa kuukaudessa per neliö. Jos 30-neliöisessä asunnossa ei ole hoitovastiketta lainkaan ja sijoittajan tuottovaatimus on 4,5 %, voi sijoittaja maksaa tästä asunnosta karkeasti (4,65 x 12 x 30)/4,5 % = 37 200 euroa enemmän kuin vastaavasta asunnossa, jossa on keskimääräinen 4,65 euron hoitovastike. Käytännössä sijoittajan tulisi ottaa huomioon vielä hoitovastikkeen verovähennyksen vaikutus, mutta jätän tämän tarkastelun yksinkertaistuksen vuoksi nyt pois.

Taloyhtiön osakkailta kerättävää hoitovastikkeen kehitystä on hyvä tarkastella pidemmällä aikavälillä ja verrata sitä alueen keskimääräiseen tasoon. Pääsääntöisesti jos hoitovastike per neliö on korkeampi kun alueella keskimäärin, on taloyhtiö sijoittajan näkökulmasta keskimääräistä huonompi, sillä vuokratuotto jää alhaisemmaksi. Alhaisen hoitovastikkeen taustalla voi kuitenkin olla myös se, että taloyhtiön hoitokulut ovat ”keinotekoisesti” liian alhaisella tasolla tai että tärkeitä ylläpitokorjauksia on laimminlyöty. Sijoittajan olisi siis tärkeä myös selvittää mistä alhainen tai korkea hoitovastike johtuu. Käsittelen hoitokuluja vielä tarkemmin lyhyesti alempana. Sijoittajan kannalta on arvokasta, että hoitokulut kehittyisivät tasaisesti ja niitä ei muutettaisi jatkuvasti. Tasainen ja ennakoitavat hoitokulut lisäävät vuokrakassavirran ennakoitavuutta ja pienentävät siten asuntosijoituksen riskejä.

Hoitokulujen seuranta ja tarkempi arviointi

Sijoittajan olisi hyvä seurata sitä, miten hoitokulut ovat taloyhtiössä vuosien saatossa kehittyneet ja myös sitä, missä suhteessa hoitokulut ovat alueen keskiarvoon nähden. Painotan, että hoitokulut vaihtelevat suuresti mm. riippuen kerrostaloasunnon rakennusvuodesta, taloyhtiön koosta sekä talotekniikasta. Myös esimerkiksi lämpötila tilikaudella ja luminen talvi voivat vaikuttaa hoitokuluihin. Ohessa on esitetty tilastokeskuksen keskiarvolukuja pääkaupunkiseudun asunto-osakeyhtiömuotoisten kerrostaloasuntojen hoitokuluista. Nämä antavat sijoittajalle objektiivisen vertailukohdan arvioitaessa sitä, ovatko esimerkiksi oman sijoitusasunnon taloyhtiön hallinnon kulut (esimerkiksi isännöinnöinnin kulut) liian korkeita. Toteutuneita hoitokuluja on myös hyvä verrata isännöitsijän ja hallituksen budjettiin, sillä budjetissa pysyminen kertoo myös hallituksen ja isännöitsijän osaamisesta.

Pääkaupunkiseuden asunto-osakeyhtiömuotoisten kerrostalojen keskimääräiset hoitokulut vuonna 2015 (senttiä per neliö per kk)

Lähde: Tilastokeskus

Hoitojäämä ja taloudellinen tilanne

Osakeyhtiöistä poiketen asunto-osakeyhtiöt eivät tavoittele voittoa ja niitä ei kannata analysoida perinteisillä tilinpäätöstunnusluvuilla. Yksi tärkä asia, mitä itse suosittelen arvioimaan taloyhtiön taloudessa on vastikerahoituslaskelmasta löytyvä hoitovastikejäämä (ei ole sama asia kuin tuloslaskelman hoitokate). Tämä kuvaa sitä, miten taloyhtiön vuoden aikana keräämät vuokratulot ja hoitovastikkeet sekä käyttökorvaukset ja muut tuotot ovat riittäneet juoksevien kulujen ja maksujen hoitamiseen. Mikäli hoitojäämä on jatkuvasti reilusti miinuksella ja taloyhtiöllä ei ole taseessa rahavaroja, on hoitovastikkeissa usein tulevaisuudessa nousupaineita ja taloyhtiön riskitaso on sijoittajan näkökulmasta korkea. Hoitojäämä voi olla tarkoituksella yksittäisinä vuosina miinuksella, mutta pitkällä aikavälillä se ei voi jatkuvasti olla negatiivinen. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä hoitojäämä on tyypillisesti positiivinen ja taseessa on rahavaroja 2-3 kk hoitokuluja vastaava määrä, jolloin taloyhtiöllä on riittävästi rahaa juoksevien hoitokulujen kattamiseen. Erittäin korkea hoitojäämä ja taloyhtiön vahva kassatilanne vähentävät sijoittajan riskiä ja ne voivat viestiä sijoittajalle myös sitä, että hoitovastiketta voitaisiin laskea tulevaisuudessa.

Taloyhtiön taseen puolelta sijoittajan ei pidä yleisesti säikähtää korkeaa velkaantuneisuutta tai negatiivista omaa pääomaa. Kiinteistön arvo taseessa on käytännössä vain kirjanpitotekninen asia. Oma pääoma voi tarkoituksella mennä negatiivisesti, jos taloyhtiön on esimerkiksi tulouttanut merkittäviä peruskorjausremontteja ja tällä ei ole käytännössä juurikaan merkitystä. Vieraan pääoman puolelta ns. pääomalainat (pääomavastikelainat) ovat taas tyypillisesti jo jyvitetty osakkaille, jolloin niillä ei ole lähtökohtaisesti vaikutusta yksittäiseen asunnonomistajaan, koska ne ovat jo huomioitu osakkaan asunnon yhtiölainaosuudessa (nämä selviävät isännöitsijäntodistuksesta). Jyvittämättä olevat hoitolainat ja esimerkiksi pankkien myöntämät tililimiitit ovat sen sijaan vaaran merkki, koska näissä on riski, että ne tullaan tulevaisuudessa jyvittämään osakkaille, jolloin ne tulevat siis yksittäisten osakkaiden maksettaviksi. Taloyhtiön lainojen korkotasot ovat olennainen asia, sillä ne vaikuttavat sijoittajan kuluihin ja ne itsessään heijastavat sitä miten hyvin taloyhtiöitä on hoidettu. Tällä hetkellä asunto-osakeyhtiöiden lainojen marginaalit ovat Helsingin Sanomien selvitysten perusteella Helsingissä ja Tampereella noin 0,5-0,7 %:n tasolla ja jos taloyhtiössä on paljon lainoja yli tämän marginaalitason, voi se kieliä siitä että rahoituslaitokset näkevät taloyhtiön riskisenä tai/ja taloyhtiön isännöitsijä ja hallitus eivät ole kunnolla kilpailuttaneet lainoja.

Peruskorjausten kirjauskäytäntö on tärkeä asia sijoittajalle. Taloyhtiöllä on yleisesti vaihtoehtoina joka tulouttaa peruskorjausremontit tai rahastoida ne (aktivointi taseeseen). Mikäli ne tuloutetaan (näkyy tuloslaskelmassa), voi sijoittaja vähentää verotuksessa sekä lainan korot, että sen lyhennykset. Tämä on erittäin arvokas etu sijoittajalle ja taloyhtiö joka ei tulouta yhtiölainoja ei ole sijoittajille houkutteleva. Sijoittaja voi tällöin yrittää yhtiökokouksessa vaikuttaa asiaan mm perustelemalla, että tulouttamalla kaikki osakkaat hyötyvät, koska talossa olevat asunnot ovat silloin arvokkaampia sijoittajille ja omistusasuntojen hinnat ovat tällöin myös korkeampia.

Yksi asia mitä taloyhtiöt joskus tekevät, on korjausvastikkeen kerääminen tulevia peruskorjauksia varten esimerkiksi perusparannusrahastoon tai asuintalovarauksena. Tällaisessa toiminnassa ei ole sijoittajan näkökulmasta järkeä, koska pääomaa sitoutuu taloyhtiön tilille pahimmillaan vuosiksi eikä se tuota sielä mitään. Lisäksi asuntoa mahdollisesti myytäessä kerätyt varat jäävät taloyhtiöön. Sijoittaja voi kuitenkin hyötyä näistä varoista, mikäli hän ostaa asuntonsa kun varoja on jo kerätty yhtiöön ja remontteja ei vielä ole maksettu.

Peruskorjausremontit

Taloyhtiön peruskorjausremontit ovat erittäin tärkeitä sijoittajan arvioitavia asioita taloyhtiössä. Itse asunnon pintaremontointi on halpaa eikä sijoittajan mielestäni kannata säikähtää pinnoiltaan huonokuntoistakaan asuntoa. Kokonaan uuden keittiön saa esimerkiksi tänä päivänä asuntoon muutamalla tuhannella eurolla, mutta linjasaneeraus voi maksaa kymmeniä tuhansia euroja. Peruskorjaukset ovat tärkeitä kahdessa mielessä. Ensinnäkin ne kertovat siitä, miten hyvin taloyhtiötä on ylläpidetty ja hallinnoitu ja toiseksi ne kertovat siitä miten paljon kustannuksia sijoittajalle on odotettavissa tulevista peruskorjausremonteista. Peruskorjausremontit voivat olla huomattavan kalliita. Esimerkiksi Helsingin ydinkeskustassa ei ole tavatonta, että täydellinen linjasaneeraus maksaa 1200 euroa per neliö, jolloin esimerkiksi 30-neliön yksiössä kustannus voi olla 36 000 euroa ja voi syödä sijoittajan sijoituksestaan saaman tuoton vuosiksi eteenpäin. Muita kerrostaloasuntojen kalliita peruskorjauksia ovat esimerkiksi julkisivu-, vesikatto-, pihakansi-, parveke- ja hissiremontit. Sijoittajan tulisi ottaa nämä remontit huomioon tuottolaskelmassaan esimerkiksi vuokratuoton kaavassa. En käy tässä kirjoituksessa tämän tarkemmin läpi taloyhtiön peruskorjausremontteja. Huomautan kuitenkin, että useissa akateemisissa tutkimuksissa on todistettu, että kalliit peruskorjausremontit eivät tyypillisesti heijastu asunnon hintaan ennen remonttia. Sijoittajan on mielestäni tästä syystä hyvä harkita asunnon myyntiä ennen peruskorjauksia sekä ottamaan huomioon myös peruskorjauksen tuoman mahdollisen yhtiölainan verovähennyshyödyn.

Asioita mitkä voivat paljastaa tulevan putkiremontin ovat mm. tilikaudella sattuneet useat vesivahingot ja myös veden kulutuksen per asukas voimakas nousu (saattaa tarkoittaa vuotavia putkia). Nämä voivat kertoa siitä, että putkiremontti on väistämättä edessä vaikka putket eivät olisikaan vielä ehtineet peruskorjausikään. Tulevia peruskorjausremontteja voi pyrkiä selvittämään myös taloyhtiön mahdollisesti laatimista kuntoarvioista. Näistä voi selvitä sellaisia tulevia peruskorjausremontteja, mitä ei ole mainittu taloyhtiön virallisessa 5-vuoden kunnossapitotarveselvityksessä.

Laadulliset ja subjektiiviset tekijät ovat myös tärkeitä

Perehtyessä taloyhtiön tilinpäätöksiin kannustan sijoittajia kiinnittämään numeroiden lisäksi huomiota myös laadullisiin ja subjektiivisiin asioihin ja luottamaan myös intiutioonsa. Jos sijoittajalle tulee taloyhtiön papereista olo, että kaikki ei ole kunnossa, eivät asiat usein niin olekkaan. Esimerkiksi mikäli taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä ovat useasti viime vuosina vaihtuneet, voi se olla merkki mahdollisista konflikteista. Samoin varoitusmerkkejä ovat tilintarkastuskertomuksessa oleva mikä tahansa tavallisuudesta poikkeva huomio, yhtiökokous, joka ei ole myöntänyt isännöitsijälle tai hallitukselle vastuuvapautta sekä taloyhtiön vireillä olevat mahdolliset oikeudenkäynnit. Edelleen jos taloyhtiössä on paljon yhtiölainaa ja asuntoja on jouduttu ottamaan hallintaan ja luottotappioita on tullut on syytä syytä miettiä sijoitusta uudemman kerran. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä asiat hoidetaan pitkäjänteisesti, peruskorjausremontit hoidetaan ajallaan ja kulut kilpailutetaan säännöllisesti. Huonosti hoidetun taloyhtiön pystyy usein jo aistimaan tilinpäätöksen rivien välistä ja esimerkiksi keskusteluista isännöitsijän kanssa.

Myös huono taloyhtiö voi olla hyvä sijoitus

Huomautan vielä lopuksi, että aivan kuten huono osakeyhtiö, niin myös huono asunto-osakeyhtiö voi olla hyvä sijoitus, jos hinta on tarpeeksi halpa. Kaikki on lopulta kiinni sijoittajan omasta riskinottohalukkuudesta ja -kyvystä. Kannustan asuntosijoittajia perehtymään taloyhtiöön, analysoimaan sen luvut sekä tunnistamaan ja tiedostamaan asuntosijoitukseen liittyvät riskit ennen varsinaisen sijoituspäätöksen tekemistä.

Kirjoitus ei sisällä sijoitussuosituksia. Mahdolliset kannanotot, arviot ja ennusteet ovat esittäjiensä näkemyksiä. Inderes tai sen työntekijät eivät vastaa esitettyjen tietojen sisällöstä tai paikkansapitävyydestä. Inderes tai sen työntekijät eivät myöskään vastaa tämän kirjoituksen perusteella tehtyjen päätösten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (välittömät ja välilliset vahingot), joita tietojen käytöstä voi aiheutua. Kirjoitus on tarkoitettu informatiiviseen käyttöön, joten sitä ei tule käsittää tarjoukseksi tai kehotukseksi ostaa, myydä tai merkitä sijoitustuotteita. Lukijan tulee myös ymmärtää, että historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta.