Pohjoismaat - yhtenäinen markkina, vai onko sittenkään? | UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt

Vuosi 2022 saatiin vihdoin päätökseen. Toivotaan, että alkanut vuosi 2023 tuo tullessaan rauhan Ukrainaan ja samalla valoisammat talouden näkymät. Sijoittajan näkökulmasta varmasti suurin muutos taloudessa vuonna 2022 oli nouseva inflaatio, jota seurasi nopea korkojen nousu.

Kiinteistöt ovat perinteisesti tarjonneet inflaatiosuojaa, ja tämä pitää paikkansa edelleen. Korkojen nousu on sen sijaan vaikuttanut vastakkaiseen suuntaan, eli vaikka kiinteistöjen arvot ovat nousseet inflaation mukana, on korkojen nousu johtanut tuottovaateiden nousuun, mikä on vuorostaan laskenut kiinteistöjen arvoja. Käytännössä useimmat kiinteistösijoittajat ovat olleet näiden kahden elementin armoilla kiinteistöjen arvonmuutoksissa. Pieniä eroja tuotoissa on voinut syntyä lähinnä kiinteistösegmenttien ja maantieteellisten alueiden sekä tuottovaatimusten lähtötasojen välillä. Korkeamman tuoton kohteet ovat olleet matalan tuoton kohteita paremmin suojassa tuottovaatimusten nousulta.

Talouden epävarmuustekijöistä johtuen pohjoismainen kiinteistömarkkina jäi transaktiovolyymillä mitattuna odotetusti jälkeen edellisvuodesta. Pudotusta tuli -33 %. Lukumääräisesti kauppoja tehtiin puolestaan 16 % vähemmän. On kuitenkin hyvä huomata, että transaktiovolyymi oli silti historian toiseksi korkein pitkälti vahvan alkuvuoden saattelemana.

Oli mielenkiintoista havaita, kuinka Pohjoismaiden kiinteistömarkkinat kehittyivät toisistaan poikkeavalla tavalla vuoden 2022 aikana. Ruotsin velkaantunut kiinteistömarkkina oli kovassa turbulenssissa, kun taas naapurimaa Norjassa kiinteistömarkkinoilla ei koettu vastaavaa. Mielestämme tämä selittyy pitkälti korkoympäristön kehityksellä. Norjassa markkina on tottunut siihen, että rahalla on hinta, eivätkä positiiviset korot ole uusi asia. Norjassa viiden vuoden swap-korko on noussut vuoden 2019 tasolta noin prosenttiyksikön, kun taas Ruotsissa ja euroalueella korot ovat nousseet noin 2,5 %-yks. Muutos korkoympäristössä on siis Norjassa ollut selvästi pienempi, minkä johdosta paineet kiinteistöjen arvonlaskulle ovat olleet rajalliset. Tämän lisäksi Norjan kiinteistömarkkinaa on tukenut erityisesti norjalaisen öljyn ja kaasun kysyntä. Samalla inflaatio on pysytellyt Pohjoismaiden matalimpana.

Näkemyksemme mukaan UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahaston sijoitusten nykyinen allokaatio antaa hyvät eväät myös kuluvalle vuodelle. Uskomme, että kiinteistömarkkina tulee hiljalleen palautumaan, kunhan sijoittajat hyväksyvät korkomarkkinoiden realiteetit. Tarkoituksena on jatkaa kiinteistöjen hankintoja salkkuun. Näemme houkuttelevana erityisesti Tanskan ja hiljalleen myös Ruotsin markkinan. Olemme myös tunnistaneet mahdollisuuksia allokoida pääomia uudelleen tuottavampiin kohteisiin. Näitä mahdollisuuksia pyrimme toteuttamaan markkinan salliessa.

Rahaston toiminta vuoden neljännellä kvartaalilla

Rahaston viimeisellä kvartaalilla rahasto hankki yhden uuden kohteen Tanskasta, Kööpenhaminan pohjoispuolelta. Kyseessä on toimistokiinteistö, jonka vuokralaisena on life-science alalla toimiva, vakavarainen yhtiö. Huomionarvoista on, että vaikka kiinteistö luokitellaan toimistoksi, on puolet pinta-alasta laboratoriokäytössä. Kauppa tehtiin niin kutsutulla ”sale and lease back” -järjestelyllä, jossa omistaja myi kiinteistön rahastolle jääden itse vuokralaiseksi 12 vuoden vuokrasopimuksella. Vuokrasopimus on triple net -tyyppinen, mikä tarkoittaa, että vuokralainen vastaa täysin kiinteistön ylläpidosta sopimusaikana.

Rahasto jatkoi kiinteistöjen ympäristösertifiointeja ja saavutti historiansa ensimmäisen Excellent-tasoisen Breeam-sertifikaatin*. Sertifiointien lisäksi työn alla on useampi energiansäästöinvestointi, joiden tulokset tulevat näkymään suoraan kiinteistöjen arvoissa ja kassavirtatuotoissa tulevina vuosina.

*Breeam (Building Research Establishment’s Environmental Assessment Method), Euroopan yleisimmin käytetty ympäristösertifiointijärjestelmä.

Rahaston tuotto Q4/2022

Maahajautuksen hyödyt tulivat esille totuttuun tapaan myös vuoden 2022 viimeisellä kvartaalilla. Erityisesti Ruotsissa, mutta myös Suomessa ja Tanskassa, kiinteistöjen arvot jatkoivat laskuaan, kun taas Norjassa kiinteistöjen arvot olivat jopa hienoisessa nousussa.

Huomionarvoisena tapahtumana onnistuimme allekirjoittamaan Norjassa vuokrasopimusliitteen, jossa sitouduimme maksamaan vuokralaiselle kohtuullisen investoinnin, mutta kompensaationa tästä, vuokrasopimusta pidennettiin vastaavasti 6 vuodella (9 vuodesta 15 vuoteen). Investointi huomioiden vuokrasopimuksen pidentämisellä oli noin 10 %:n positiivinen vaikutus kiinteistön arvoon. Tämän toimenpiteen ansiosta salkkutason negatiivinen arvonmuutos vuoden viimeisellä kvartaalilla jäi varsin maltilliseksi. Tuottokomponentit ovat kuvattu alla.

Kirjoittajat
Jaakko Onali ja Mikko Hentinen
Salkunhoitajat, UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt