Kysymyksiä ja vastauksia kiinteistörahastoista

1. Vaihtoehtoisten omaisuusluokkien ja etenkin kiinteistöjen suosio osana hajautettua sijoitussalkkua on kasvanut viime vuosina voimakkaasti. Samalla myös kilpailu erilaisten kiinteistörahastojen välillä on lisääntynyt. Minkälaisia kilpailuetuja esimerkiksi UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahastolla on i) kotimaisiin ja toisaalta ii) suurempiin kansainvälisiin kilpailijoihin verrattuna?

i) Suurin ero verrattuna vain yhteen maahan sijoittaviin rahastoihin tulee maahajautuksesta. UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt sijoittaa neljään eri maahan. Pelkän hajautuksen lisäksi neljä maata avaa reilusti isomman markkinan (Suomen osuus pohjoismaisesta transaktiovolyymistä on 10–15 %). Koska tarjontaa ja siten mahdollisuuksia on enemmän, rahasto voi olla todella kriittinen hankintoja tehdessä. Lisäksi rahastolla on mahdollisuus vaihtaa sekä segmentti- että maa-allokaatioita markkinatilanteen mukaan.

ii) Pyrimme sijoittamaan 10–70 miljoonaa euroa per kiinteistö. Tämä on koko, joka on liian iso monelle yksityiselle sijoittajalle, mutta liian pieni isoille kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille. Lisäksi olemme monia isoja sijoittajia ketterämpiä ja nopeampia, mikä antaa monessa tilanteessa etulyöntiaseman. Koemme myös, että neljä maata on sopivan kokoinen maantieteellinen alue hallittavaksi salkunhoitotiimille, jolla on vahvaa pohjoismaista kiinteistösijoituskokemusta.

2. Kiinteistösijoittamisen ja ylipäätään vaihtoehtoisten sijoitusten tuotot ovat olleet jo pitkään hyviä. Nyt kun haasteita tulee joka rintamalta, kuka viime kädessä maksaa nousevat korot ja kustannukset? Kuinka kauan kiinteistöistä on vielä saatavissa viime vuosien kaltaisia tai edes kohtuullisia tuottoja ja miten se tehdään?

Kysymyksessä mainituilla seikoilla on luonnollisesti vaikutusta kiinteistöihin ja kiinteistösijoittamiseen. Rahastojen näkökulmasta vastaus voidaan jaotella alla oleviin kokonaisuuksiin:

i) Korkojen nousu vaikuttaa ensisijaisesti matalan tuottovaatimuksen kiinteistöihin, kuten Helsingin ydinkeskustan kiinteistöihin ja prime-logistiikkakiinteistöihin. Näissä molemmissa on jo nähty tuottovaatimusten nousua markkinoilla.

ii) Kustannusten nousu (inflaatio): UB:n kahden kiinteistörahaston vuokrasopimukset ovat pääosin niin sanottuja double/triple net -sopimuksia, joissa vuokralainen vastaa kiinteistön juoksevista kuluista. Näin ollen esimerkiksi nousevat energiakustannukset eivät lyhyellä aikavälillä rasita rahaston tuottoja. Pidemmällä aikavälillä nousevat kustannukset ovat toki yhteinen huolenaihe. Tästä johtuen olemme toteuttaneet ja toteutamme jatkossakin energiakustannuksia alentavia hankkeita, esimerkkinä aurinkopaneelit ja ilmanvaihtojärjestelmien uusiminen. Näiden osalta olemme sopineet vuokralaisten kanssa takaisinmaksujärjestelystä, jossa me investoimme ja kuoletamme investointia lisävuokralla. Vuokralainen saa kuitenkin lisävuokraa suuremmat säästöt energiakuluissa. On myös hyvä muistaa, että useimmissa tapauksissa vuokra on euromääräisesti isompi summa kuin ylläpitokulut. Mikäli molempia korotetaan saman verran (esimerkiksi elinkustannusindeksin mukaisesti), on korotus vuokraan euroissa mitattuna isompi, mikä taas hyödyttää omistajaa.

Vuokrasopimustyypin lisäksi tärkeä tekijä on nykyinen vuokrataso sekä vuokralaisen kyky ja halukkuus maksaa neliöistään enemmän. Mikäli vuokran lähtötaso on kohtuullinen, ei korotus vuokrassa tai ylläpitokuluissa heti johda vuokralaisen muuttohalukkuuteen. Harvemmin vuokralaisella on kuitenkaan mahdollisuutta luopua toimitiloista kokonaan. Tämän lisäksi toiset vuokralaiset ovat enemmän sidottuja tiettyyn paikkaan kuin toiset (esim. niillä on tarvittavaa alihankintaa lähettyvillä). Nämä tekijät yhdistettynä taloudelliseen kantokykyyn ovat siis avainasemassa vuokrien noustessa. Siksi analysoimme juuri näitä seikkoja hyvin tarkasti kiinteistöjä hankkiessamme tai tehdessämme vuokrausta.

Yhteenvetona voisi todeta, että nousevat kulut ovat toki haaste, mutta oikeanlaisilla toimenpiteillä, varautumisella ja ennakkoon tehdyllä analyysillä näiden vaikutus jäänee kokonaisuutta ajatellen pieneksi.

iii) Kiinteistöistä saatava tuotto perustuu kahteen elementtiin: vuokratuottoon ja kiinteistön arvonmuutostuottoon. Molemmat edellä mainituista tuotoista voivat olla yhtä aikaa positiivisia, yhtä aikaa negatiivisia, vuokratuotto positiivinen ja arvonmuutostuotto negatiivinen, tai muita harvinaisemmassa tapauksessa vuokratuotto negatiivinen mutta arvonmuutostuotto positiivinen (esimerkkinä kiinteistökehityskohteet).

Markkinatilanteessa, jossa kiinteistöjen arvonmuutostuoton odotetaan olevan nolla tai negatiivinen, mutta kiinteistö on vuokrattu, saadaan kiinteistösijoitukselle kuitenkin positiivista kassavirtatuottoa. Lisäksi tilanteessa, jossa arvonmuutokset ovat negatiivisia, voi rahasto todennäköisesti hankkia uusia kohteita aiempaa houkuttelevimmilla tuottotasoilla, mikä taas parantaa kiinteistösalkun vuokratuottoa. Tästä tilanteesta hyötyvät erityisesti kasvuvaiheessa olevat kiinteistörahastot, johon molemmat UB:n kiinteistörahastot lukeutuvat.

Yhteenvetona: mikäli salkussa on laadukkaita kiinteistöjä, ja uudet hankinnat tehdään aina kulloisenkin markkinatilanteen ehdoilla (ts. ei makseta liikaa), arvioimme, että kiinteistöt tulevat jatkossakin antamaan kohtuullista tuottoa.

3. Inflaatio jyllää, mutta osakeasuntojen hinnat ovat laskussa. Onko vanha totuus kiinteistöihin sisältyvästä inflaatiosuojasta mennyttä aikaa ja uudet tuulet puhaltavat nykyään?

Inflaatio on tällä hetkellä pitkäaikaiseen trendiin verrattuna varsin korkealla tasolla. Lisäksi asuntomarkkinaan on viime vuosina ja vielä vuonna 2023 valmistumassa runsaasti asuntoja. Pitää edelleen paikkansa, että vuokrasopimukset on sidottu inflaatiota seuraaviin indekseihin. Näkemyksemme mukaan korkean inflaation aikana inflaation siirtyminen vuokriin kestää hieman pidempään kuin normaalimmassa inflaatioympäristössä. Inflaatio nostaa myös rakennuskustannuksia, mikä osaltaan vähentää uusien tilojen tarjontaa. Näkemyksemme mukaan kiinteistöt sijoitusmuotona tarjoavat edelleen pitkällä aikavälillä suojaa inflaatiota vastaan.

4. Minkälaiset kiinteistöt ovat tuottaneet parhaiten tässä maailman tilanteessa?

Valitettavasti yksiselitteistä vastausta on hankala antaa. Yksinkertaistettuna voisi sanoa, että parhaiten tuottavissa kiinteistöissä yhdistyvät seuraavat seikat:
i) laadukkaat vuokralaiset, jotka pystyvät maksamaan inflaation mukana nousevia vuokria
ii) mahdollisen taantuman toteutuessa vuokrasopimuksen pituus tulisi olla mielellään yli 5 vuotta
iii) kohde pitää olla hinnoiteltu niin, että tuottotavoite täyttyy myös korkeamman koron ympäristössä
iv) isot fundamentit tai megatrendit tukevat kiinteistösegmenttiä ja/tai sijaintia (esimerkiksi verkkokaupan kasvu tai alueen korkea väestönkasvu)

5. Onko markkinatilanteen muuttuessa salkunhoitajien muutettava sijoituskriteerejä, mikäli ostettavaa markkinoilta ei tunnu löytyvän?

Salkunhoito seuraa aktiivisesti sekä kiinteistömarkkinaa että yleistä taloustilanteen kehitystä. Yleisesti voisi sanoa, että strategiaan ja sijoituskriteereihin tehdään pieniä muutoksia jatkuvasti. Nämä ovat kuitenkin pienempiä muutoksia, jotka eivät välttämättä heti näy sijoittajille. Toistaiseksi koemme, että markkinassa on edelleen hyvin ostettavaa. Lisäksi rahastoilla on hajautettu strategia, jonka puitteissa kiinteistöjä voidaan ostaa kaikista segmenteistä tai useammasta maasta. Toisin sanoen emme usko, että tarjonnan puute tulee muodostumaan ongelmaksi.

6. Kuka vastaa kiinteistöjen arvostuksesta ja kuinka luotettavia kiinteistöjen arvostukset ovat? Jos kiinteistöt ovat yliarvostettuja, kuinka asiakas voisi saada sen selville?

Rahastot käyttävät tällä hetkellä JLL (Jones Lang LaSalle) nimistä ulkopuolista kiinteistöarvioitsijaa. JLL on yksi maailman suurimmista kiinteistöarvioitsijoista ja se toimii yli 80 maassa. JLL on myös yksi isoimmista neuvonantajista kiinteistötransaktiossa. Näin ollen heillä on jatkuvasti myös omaa dataa toteutuneista kiinteistötransaktioista ja hinnoista. Käytännössä ulkopuolisen arvioitsijan tärkein tehtävä on aina arvottaa kiinteistöt markkina-arvoon eli arvioida, millä hinnalla kiinteistö menisi kaupaksi arviointihetkellä. Näkemyksemme mukaan kiinteistöarvioitsijat ovat varsin hyvin perillä markkinahinnoista ja ovat näin ollen mielestämme luotettavia. Mikäli ilmenisi, että kiinteistöarvioitsijat arvioivat kiinteistön arvon yli todellisen markkina-arvon, jäisi tästä "kiinni" viimeistään siinä vaiheessa, kun omistaja on myymässä kiinteistöä. Jotta asiakas tai kuka tahansa pystyisi aidosti haastamaan kiinteistölle määritetyn arvon, tulisi hänellä olla käytettävissä enemmän tietoa kuin virallisilla kiinteistöarvioitsijoilla. Hyvämaineisten ja tunnettujen kiinteistöarvioitsijoiden käyttäminen pienentää riskiä, että kiinteistö merkittävästi yli- tai aliarvostettaisiin.

7. Miten rahasto on varautunut mahdolliseen tilanteeseen, jossa tulisi suuri määrä rahasto-osuuksien lunastuksia laskevilla kiinteistömarkkinoilla?

Rahastot varautuvat lunastuksiin pitämällä kulloiseenkin markkinatilanteeseen sopivaa likviditeettipuskuria. Riittävien käteisvarojen lisäksi rahastot pyrkivät aina huolehtimaan myös siitä, että niiden hankkimat kiinteistöt ovat likvidejä ja että niitä pystyy realisoimaan nopeasti hankalammassakin taloustilanteessa. Äärimmäisenä keinona rahastojen säännöt sallivat rahastojen sulkemisen osuuden omistajien omaisuuden arvon turvaamiseksi ja niin sanottujen pakkomyyntitilanteiden välttämiseksi.

Lisäksi salkunhoito pitää sijoittajia jatkuvasti tietoisina rahaston tapahtumista, joilla voi olla vaikutuksia riskitasojen muutoksiin. Avoimuus korostuu etenkin kriisitilanteissa.

8. Miten kiinteistösalkun kassavirtaa tuottavien loppuasiakkaiden (vuokralaisten) maksukykyä on arvioitu ja onko jotain skenaariota varausasteen heikentymisestä tai luottotappioista?

Kohteen hankintavaiheessa jokainen kohteen kannalta merkittävä vuokralainen analysoidaan. Yhden käyttäjän kohteissa vuokralaisesta tehdään yleensä tarkempi analyysi myös vuokralaishaastattelujen muodossa. Rahastojen tehdessä omistamiinsa kohteisiin uusia vuokrasopimuksia kunkin vuokralaisen vuokranmaksukyky arvioidaan osana vuokrausprosessia. Rahasto vaatii myös lähes kaikilta vuokralaisiltaan vuokravakuuden (poikkeuksia voivat olla valtio, kunnat, kaupungit ja tietyt pörssiyhtiöt vuokralaisina). Osana rahastojen riskienhallintaa mallinnetaan myös tilanteita, joissa rahaston vuokratuotot pienenevät esim. vajaakäytöstä johtuen.

9. Miten vastuullisuuden merkitystä suhteessa kiinteistön arvoon voi mitata eli miten vastuullisuustoimenpiteet vaikuttavat kiinteistön arvoon?

Tällä hetkellä vastuullinen toiminta ja sen arvo näkyy pääasiassa neljää kautta:

i) Vuokralaiskysyntä tiloille: varsinkin isommat vuokralaiset vaativat vuokranantajalta vastuullisuutta ja sitoutumista kestävään kehitykseen. Todennäköisesti tässä pätee vanha sanonta ”mitä isommat edellä sitä pienemmät perässä”. Toisin sanoen myös pienemmät toimijat tulevat kiinnittämään tulevaisuudessa huomiota vastuullisuuteen.
ii) Rahoituksen saatavuus ja hinta: pankit rahoittavat mieluummin energiatehokkaita ja sertifioituja kiinteistöjä. Rahoituksen hinnassa olemme myös alkaneet nähdä "vastuullisuus- ja ESG-preemioita" parempien lainaehtojen muodossa.
iii) Sijoittajakysyntä: erityisesti ammattimaiset sijoittajat vaativat, että heidän varansa sijoitetaan ainoastaan kestävän kehityksen huomioon ottaviin kohteisiin. Vaatimuksena voi olla esimerkiksi vähintään SFDR:n artikla 8* mukainen sijoitustuote. Uskomme, että yksityissijoittajat seuraavat vastuullisuusteeman osalta instituutioita, joille sijoitustoiminnan kestävyysnäkökulma on hyvin keskeinen.
iv) Energiatehokkuus: energiatehokkaampi kiinteistö jättää omistajalle enemmän ”viivan alle” eli näkyy suoraan tuotoissa.


Kysymyksiin vastasivat UB:n kiinteistöanalyytikot ja salkunhoitajat Emil Selin, Mikko Hentinen, Perttu Hokkanen, Lauri Janhunen ja Jaakko Onali.