Minkälaista vuokratuottoa asunnoista saa tällä hetkellä?

Asuntosijoituksen tuotto jakaantuu käytännössä kahteen osaan: sijoituksesta saatavaan nettovuokratuottoon, sekä asunnon arvonnousuun tai arvonlaskuun. Keskityn tässä kirjoituksessa vuokratuottoon, sillä asunnon tuleva arvonnousu on mielestäni ”ylimääräinen hyvä” minkä asuntosijoittaja mahdollisesti saa, mutta minkä varaan yksityisen asuntosijoittajan ei mielestäni kannata omaa asuntosijoitustaan rakentaa. Vuokratuotto on asuntosijoittajalle erityisen tärkeä etenkin silloin, jos sijoittaja hyödyntää sijoituksessaan velkavipua. Velkavivulla asuntosijoittajan on mahdollista nostaa omalle pääomalle saatavaa tuottoaan merkittävästi, mutta tällöin myös sijoitukseen liittyvä riski luonnollisesti kasvaa.

Minkälaista vuokratuottoa asuntosijoituksista tällä hetkellä sitten saa ja mikä on hyvä vuokratuotto? Määrittelen vuokratuoton tässä Suomen Vuokranantajat ry:n käyttämällä kaavalla ilman remonttivelka-oletusta eli seuraavasti: (kuukausivuokra-vastike) x 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero). Tilastokeskuksen tilastoista on mahdollista laskea ulos tällä kaavalla määritelty tämänhetkinen asuntosijoitusten keskimääräinen vuokratuotto hyödyntämällä keskimääräisiä asuntojen neliöhintoja, keskimääräisiä neliövuokria sekä keskimääräisiä tilastoituja hoitovastikkeita. Keskityn tässä tarkastelussa pelkästään vapaarahoitteisiin asunto-osakeyhtiömuotoisiin vanhoihin kerrostaloyksiöihin ja kaksioihin, sillä nämä ovat tyypillisiä yksityisten asuntosijoittajan vaihtoehtoja asuntosijoitukseksi. Viimeisempien Q3’16 tilastojen perusteella Suomessa kerrostaloyksiöiden keskimääräinen vuokratuotto on tällä hetkellä 4,5 % ja kaksioiden 4,3 %. Pääkaupunkiseudulla vastaavat vuokratuotot ovat 3,9 % ja 3,7 %.

Lähde: Tilastokeskus

Vuokratuotto-% on pysynyt vakaana viimeiset 6 vuotta

Vanhojen kerrostaloyksiöiden ja -kaksioiden vuokratuotto on pysynyt koko Suomea koskevissa tilastoissa yllättävän vakaana viimeisen 6 vuoden aikana. Yksiöiden vuokratuotto on vaihdellut 4,3-4,5 %:n välillä ja kaksioiden 4,0-4,3 %:n välillä. Tämä johtuu arviomme mukaan siitä, että kerrostaloyksiöiden ja -kaksioiden hoitokulut, vuokrat ja nimelliset neliöhinnat ovat kaikki nousseet viimeisen 6 vuoden aikana lähes samassa suhteessa. Vuokratuoton näkökulmasta asuntosijoittaminen on siis tällä hetkellä yhtä kannattavaa, kuin 6 vuotta sitten.

Lähde: Tilastokeskus

Vuokratuotto-% on hyödyllinen vertailutyökalu

Vuokratuotto on käyttökelpoinen työkalu sijoittajalle erityisesti eri asuntosijoitusvaihtoehtojen vertailua varten sekä yksittäisen asuntosijoituksen järkevyyttä arvioitaessa. Lisäksi sijoittaja voi hyödyntää vuokratuottoa esimerkiksi arvioidessaan sitä, mitä tarjouskaupassa myytävänä olevasta asunnosta kannattaa enintään maksaa. Mikäli myytävänä olevan yksiön odotettu kuukausivuokra on esimerkiksi 700 euroa, hoitovastike on 100 euroa kuukaudessa, asunnossa ei ole remonttivelkaa ja oma vuokratuottotavoite on tämänhetkinen markkinakeskiarvo 4,5 %, niin asunnosta voi tarjota enintään (700 - 100) x 12 / (4,5 %) = 160 000 euroa varainsiirtoverot huomioiden.

Vuokratuotto-% on vain yksi kannattavuuden tunnusluku

Sijoittajien on hyvä muistaa, että vuokratuotto-% on vain yksi kannattavuuden mittari ja se ei usein kerro asuntosijoituksen toteutunutta vuotuista kokonaistuottoa. Vuokratuotto kuvaa tuottoa vain sen hetkisillä oletetuilla vuokratasoilla ja hoitovastiketasoilla, mitkä saattavat muuttua ajan myötä. Lisäksi tässä tarkastelussa asuntoon liittyvä remonttivelka jätettiin kokonaan huomioimatta, mikä ei ole realistista. Sijoittajan tulisi vuokratuottoa laskettaessa ottaa huomioon asunnon remonttitarpeet, erityisesti mahdolliset koko taloyhtiötä koskevat peruskorjaustarpeet ja lisätä näiden odotettu kustannus laskentakaavassa asunnon velattomaan kauppahintaan. Edelleen tunnusluku olettaa, että asunto saadaan pidettyä vuokralla 12 kuukautta vuodessa, mikä ei välttämättä ole realistista. Vuokratuotto ei myöskään ota huomioon mahdollisia asuntosijoitukseen liittyviä rahoituskuluja, tuottoon liittyviä pääomatuloveroja tai asunnon mahdollista arvonnousua tai -laskua. Suoraa asuntosijoitusta arvioitaessa suosittelen sijoittajia laskemaan vuokratuoton lisäksi erityisesti kokonaistuoton omalle pääomalle ja sijoituksen kassavirran sekä miettimään hyvin tarkkaan mistä kaupungista ja millä sijainnilla sijoitusasuntonsa ostaa.