Asuntosalkku Q1'25: Omistaja-arvon luonti keskiöön

Asuntosalkun Q1-raportti ei tarjonnut suurempia yllätyksiä. Yhtiö päivitti strategiansa, jonka keskiössä on nyt konkreettisesti omistaja-arvon luonti. Keskeisimpinä välineinä tämän saavuttamiseksi ovat asuntojen myynnit ja omien osakkeiden ostot, kun se on järkevää. Arvostus on tasepohjaisesti hyvin houkutteleva (Q1’25: 0,65x), mutta kassavirtapohjaisesti edelleen korkea lyhyellä aikavälillä. Toistamme 88 euron tavoitehintamme, joka vastaa noin 0,7x P/NAV arvostustasoa, ja toistamme lisää-suosituksemme.

Q1-katsaus ei tarjonnut isompia yllätyksiä

Q1:llä bruttovuokrat kasvoivat 4 % 4,2 MEUR:oon. Nettovuokrat kasvoivat odotetusti 2 %. Asuntoportfolion ja vuokrien kasvu Tallinnassa vaikuttivat nettovuokratuottoon positiivisesti ja vastikkeiden kasvu Suomessa negatiivisesti. Virossa vuokrausaste heikkeni 95,3 %:iin (Q4: 97,0 %), ja Suomessa pysyi erinomaisella 97,6 %:n tasolla. Yhtiö on myynyt Tallinnassa tilikaudella tammikuun loppuun mennessä 10 asuntoa. Myytyjen asuntojen kauppahinnat vastaisivat tuottoarvoperusteista käypää arvoa 3,85 %:n tuottovaatimuksella, mikä on selvästi alle Viron portfolion 4,96 %:n arvonmääritystason. Realisoitunut tulos oli Q1:llä 0,5 MEUR, mikä niin ikään oli odotettua. Katsauskauden tulos oli nollassa korkeiden korkokulujen takia, mikä jäi hieman ennusteestamme. Yhtiö ei avaa tuloslaskelmaansa tarkemmin Q1-katsauksessa, jonka takia raporttiin ei pysty pureutumaan sen tarkemmin.

Omistaja-arvonluonti keskiöön strategiapäivityksessä

Asuntosalkku päivitti strategiansa ja taloudelliset tavoitteensa. Päivitetyn strategian keskiössä on omistaja-arvon kasvattaminen. Uutena taloudellisena tavoitteena on osakekohtaisen oman pääoman arvon kasvattaminen pitkällä aikavälillä. Yhtiö aikoo kasvattaa omistaja-arvoa jalostamalla salkkua ja ostamalla omia osakkeita silloin, kun se luo arvoa sijoittajan näkökulmasta. Lisäksi omistaja-arvoa kasvatetaan tehokkaalla pääomarakenteella ja taseen optimoinnilla. Osinkoa yhtiö maksaa, kun se on yhtiön ja omistajien kokonaisedun mukaista. Yhtiön liiketoimintamalli ja operatiivinen strategia ovat ennallaan, keskittyen valikoituihin pieniin asuntoihin hyvillä sijainneilla Suomen pk-seudulla, sen kehyskunnissa ja Tallinnan keskusta-alueilla. Suhtaudumme strategiapäivitykseen positiivisesti. Jos pörssi arvostaa osakkeen alle sen käyvän arvon, yli tasearvojen tapahtuvat asuntomyynnit ja alle käyvän arvon tehdyt omien osakkeiden ostot ovat mielestämme hyvä tapa luoda omistaja-arvoa ja kompensoida korkojen noususta johtuvaa matalaa kassavirtaa.

Nostimme  hieman korkokuluennusteita

Nostimme hieman lähivuosien rahoituskuluennusteita huomioidaksemme paremmin lähivuosien todennäköiset lainojen uudelleenjärjestelykulut. NAV-ennusteemme ovat lähes ennallaan. Vuonna 2025 FFO (operatiivinen kassavirta) jää vielä matalalle 0,9 MEUR:n tasolle, mutta ensi vuonna arvioimme korkojen laskun realisoituvan enemmän yhtiön tulokseen jolloin, FFO kipuaa 2,9 MEUR:oon. Arvioimme oman pääoman tuoton olevan 4-5 % lähivuosina.

Tasealennus edelleen houkutteleva, vaikka matala kassavirtaprofiili varjostaa osaketta

Asuntosalkun arvostus (P/NAV Q1’25 0,65x) on tasepohjaisesti houkutteleva. Korkojen laskiessa näemme yhtiön nykyisissä tasearvoissa nousuvaraa, erityisesti Tallinnassa. Lisäksi osaketta hinnoitellaan edelleen noin 17 % tasealennuksella pörssissä. Realisoituna tase olisi mielestämme nykyistä kurssitasoa selvästi arvokkaampi, mutta yksittäisistä asunnoista koostuvan taseen realisointi on hidasta. Kassavirtapohjaisesti arvostus on kuitenkin edelleen korkea lyhyellä aikavälillä (P/FFO 2025e-26e 89x–28x), mutta tulospohjainen arvostus on houkuttelevalla tasolla (25-26e: PE 20-14x). Arvioimme rakennuskustannusten pysyvän korkeina ja uudisrakentamisen jäävän matalalla tasolle lähivuosina, mikä tukee olemassa olevan asuntokannan arvoa. Asuntosalkku on myös mielestämme hinnoiteltu erittäin houkuttelevasti suhteessa suoraan asuntomarkkinaan. Tavoitehintamme vastaa noin 2025e P/NAV 0,7x –tasoa.