Yhtiön vetäminen pörssistä
Kysymys
Minkälaiset motiivit arvelette olevan taholla, joka on kahminut jo lähes 50% Cityconin osakkeista. Onko tarkoituksena ajoittaa pakollinen lunastustarjous heikkoon kurssiin? Kuinka turvassa suomalaisen piensijoittajan nappulat on tässä isojen poikien pelilaudalla? Mikä on osakkeitteni potentiaalinen arvo, jos Citycon vedetään pörssistä?
Vastaus
Hei,
Olemme käsitelleet yritysosto-optiota tänään julkaistussa yhtiöpäivityksessä, joka on luettavissa täältä (https://www.inderes.fi/fi/matala-arvostustaso-tarjoaa-riittavan-hyvan-tu...).
Cityconin Israelilainen pääomistaja Gazit-Globe on viime aikoina lisännyt omistustaan Cityconissa. Vuoden 2017 lopussa Gazit omisti noin 44,6 % Cityconista ja omistus kasvoi noin 47,7 %:iin syyskuun 2018 loppuun mennessä. Mikäli omistus ylittäisi 50 %, tulisi Gazitin tehdä käsityksemme mukaan arvopaperimarkkinalain mukainen pakollinen ostotarjous kaikista Cityconin osakkeita. Tämä vaatisi vielä noin 20 miljoonan osakkeen ostoja eli noin 36 MEUR:n edestä ostoja nykykurssilla. Kuluvan vuoden ostovauhdilla tämä raja ylittyisi ensi vuoteen mennessä.
Gazitilla olisi taseensa puolesta mahdollista hankkia Citycon kokonaan itselleen. Gazit-Globe -konsernilla oli viime kesäkuun lopussa noin 2,8 miljardin dollarin (noin 2,4 miljardin euron) edestä käteistä ja käyttämättömiä luottolimiittejä ja konsernin velkaantuneisuusaste (LTV-%) oli noin 52 %, mikä ei ole korkea taso kiinteistösijoitusyhtiölle. Gazitin omistusosuus Cityconista oli Cityconin mukaan syyskuussa noin 425 miljoonaa osaketta eli noin 47,7 %. Lopun 52,3 %:n eli noin 465 miljoonan osakkeen hankkiminen esimerkiksi Cityconin 2,66 euron Q3’18 osakekohtaisen EPRA NAV:in hintaan tarkoittaisi karkeasti noin 1,2 miljardin euron investointia.
Gazit luokittelee Citycon-sijoituksensa ”Mid Stage Investments”-luokkaan ja käsityksemme mukaan sen tavoitteena on tässä luokassa kehittää omistuksiaan ja kasvattaa niiden arvoa pitkäjänteisesti. Gazit sijoitti Cityconiin alun perin vuonna 2004 ja hankki tuolloin 33 %:n omistuksen. Tämän jälkeen Gazit on vähitellen kasvattanut omistustaan. Vuonna 2016 Gazit tarkensi strategiaansa ja uuden strategian myötä sen tarkoitus on kasvattaa suoraan omistettujen kiinteistösijoitusten määrää kiinteistöportfoliossaan. Tähän strategiaan voisi sopia Cityconin ostaminen kokonaan itselleen. Tällä hetkellä on vaikea sanoa olisiko Gazit valmis ostamaan koko Cityconin itselleen merkittävällä preemiolla nykykurssiin. Viimeisen vuoden Gazit on kuitenkin ostanut Cityconin osakkeita selvästi nykykurssia korkeammalla tasolla ja pidämme siksi todennäköisenä, että Gazit jatkaa ostojaan Cityconin nykyisellä kurssitasolla ja 50 %:n raja tulee siten ylittymään.
Arvopaperimarkkinalaki säätelee tarjousvastikkeen tasoa pakollisissa ostotarjouksissa ja tarjouksen täytyy pääsääntöisesti olla vähintään tarjousvelvollisuuden syntymistä edeltävän kuuden kuukauden aikana kohdearvopaperista maksama hinta. Tästä hinnasta voidaan poiketa vain erityisestä syystä. Gazit hankki Cityconin osakkeita viimeksi syyskuussa 1,834 euron hintaan ja sitä ennen mm. kesäkuussa hieman tätä korkeampaan 1,864 euron hintaan. Käytännössä 1,864 euroa muodostaisi siis todennäköisen lattian, mikäli Gazit tekisi ostotarjouksen 11.12.2018 mennessä eli 6 kk tähän hintaan ostamisesta. Vastaavasti 1,834 euroa muodostaisi lattian tarjoukselle mikä tehtäisiin 12.12.2018-18.3.2019 välillä. 1,834 euroa tarkoittaisi noin 7 %:n nousuvaraa nykykurssiin ja 1,864 noin 8 %:n vastaavaa nousuvaraa.
Cityconin muut suuret pääomistajat (CPP Investment Board 15 % omistus ja Ilmarinen 7 % omistus) olisivat arviomme mukaan tuskin valmiita luopumaan Cityconin omistuksestaan halvalla mikäli ostotarjous tulisi ja näiden tahojen omistus arviomme mukaan myös osaltaan suojaa yksityissijoittajan asemaa Cityconissa. Nämä tahot todennäköisesti vaatisivat Cityconista vähintään saman arvostustason, millä Blacstone osti vuonna 2017 Spondan (IFRS NAV). Tämä arvo olisi Cityconille 2,42 euroa per osake (Q3’18 arvo). Arvostustaso, millä kaupat todennäköisesti myös syntyisivät olisi vastaava arvostustaso millä Technopolis ostettiin tänä vuonna eli EPRA NAV, mikä oli Cityconille syyskuun lopussa 2,66 euroa.
Kokonaisuutena Gazitin ostotarjous Cityconista yli nykyisen kurssitason on mielestämme mahdollinen lyhyellä aikavälillä ja Cityconin osakkeeseen liittyy siten yritysosto-optio, jonka arvo on positiivinen. Emme anna tälle optiolle merkittävää arvoa, mutta se tukee positiivista näkemystämme Cityconin osakkeesta.