Asuntosijoittajan kvartaali, 3 kuukautta vai 25 vuotta?

Asuntosalkunrakentajan kirjoitukset täydentävät Inderesin sisältöjä. Esitetyt näkemykset eivät edusta Inderesin kantaa, eikä niitä pidä tulkita sijoitussuosituksena.

Media puskee heikentyneitä tilastoja ja pessimistisiä näkymiä asuntomarkkinoista. Kuluttajien luottamus on alhaalla. Korkojen tulevasta suunnasta ei ole varmuutta. Energiakriisistä puhutaan.

Onko asuntosijoittajan aika painaa paniikkinappulaa vai miten tilanteeseen tulisi suhtautua?

Luulitko, ettei mikään muutu?

Jos ajattelit, että asuntomarkkinoilla, sijoittamisessa ja taloudessa ylipäätään kaikki menee aina kuten ”Strömsössä”, olit väärässä. Viime vuodet ovatkin olleet asuntosijoittajalle vakaita, korot ovat olleet nollassa ja asuntomarkkinoilla on mennyt hyvin. Moni on saattanut harhautua siihen haavemaailmaan, että tilanne olisi pysyvä.

Taloudessa tulee väkisinkin tasaisempien vuosien vastapainoksi hieman haasteellisempia aikoja, jolloin on epävarmuutta ilmassa. Se kuuluu asiaan ja näin on aina ollut. Olosuhteille on vaikea tehdä mitään ja voivottelu harvoin auttaa. Tärkeintä on pystyä sopeutumaan ja pyrkiä tekemään kussakin tilanteessa parhaita mahdollisia ratkaisuja.

Mitä fiksu sijoittaja tekisi tässä tilanteessa?

Ylläolevan väliotsikon kysymys voisi olla varsin hyvä kysyä tässä ja monessa muussakin tilanteessa itseltään. Ensimmäiseksi kannattaa palata rauhassa perusasioiden äärelle ja muistella, mikä olikaan pitkän aikavälin tavoitteesi? Monelle sijoittamisen tavoite liittyy pysyvän varallisuuden kasvattamiseen ja sen tuomaan vapauteen ja mahdollisuuksiin.

Seuraavaksi voisi olla paikallaan kerrata asuntosijoittamisen perusperiaatteesi. Monelle niitä voisi olla esimerkiksi järkevä rahoitus, salkun positiivinen kassavirta, asunnon ostaminen sieltä missä asumiselle on kasvavaa kysyntää, sijoittaminen hyviin taloyhtiöihin, asunnon vuokraaminen oikeille tyypeille ja niin edespäin.

Ota tilannekatsaus omaan sijoitussalkkuusi ja henkilökohtaiseen talouteesi. Miltä kassavirrat näyttävät nykyisellä korkotasolla? Entä jos korot vielä tästä nousevat tai mitä jos ne palautuvat 1-2 % prosentin tasolle?

Jos tilanne näyttää tiukalta, mieti mitä toimenpiteitä voisit omassa taloudessasi tehdä. Voitko karsia joitain turhia kuluja ja pystytkö jollain tavalla lisäämään tuottavuuttasi/tulojasi ansiotyön tai yritystoiminnan kautta, tai kenties etsimällä uusia mahdollisuuksia. Edellä mainitut toimenpiteet olisi paikallaan tehdä toki tilanteessa kuin tilanteessa, mutta kummasti myös yritykset tehostavat toimintaansa todella vasta talouden häiriötilanteissa. Ehkä meillä yksityishenkilöillä on vähän samoin.

Osaatko nähdä kulman taakse?

Kuten sanottua, media mehustelee päivittäin nousseita korkoja, kohoavia energiakustannuksia ja hyytynyttä asuntokauppaa. Pelko myy yleensä aika hyvin. Lamaannuttaako tämä ”hälinä” sinut vai osaatko puntaroida tilannetta isommasta perspektiivistä?

Asuntomarkkinoita on heiluttanut nimenomaan nopea korkotason muutos. Voi olla, ettei nollakorkoihin ole enää paluuta ja korot jäävät pidemmäksi aikaa korkeammalla tasolle, kuka tietää. Ajan myötä ihmiset ja markkinat sopeutuvat muuttuneeseen tilanteeseen. Jos joku on varmaa niin se, että tilanne ei ole pysyvä.

Entä onko energiakriisi tullut jäädäkseen? Itse en usko tähän ja arvelen, että kahden vuoden päästä medialla on jo muita kirjoitusaiheita. Energiainvestointeja tehdään kiihtyvällä tahdilla ja uusia innovaatioita kehitellään. Tuntuisi ihmeeltä jos niillä ei olisi positiivisia vaikutuksia tulevina vuosina ja vuosikymmeninä.

Onko asuntomarkkina lopullisesti pilalla? No ei varmasti ole. On totta, että kauppamäärät ovat tippuneet voimakkaasti ja hintakehitys kääntynyt alaspäin mikä on odotettuakin nopeasti nousseiden korkojen seurauksena. Jos katsoo isoa kuvaa, koronavuosina kauppa kävi ennätysvilkkaasti ja asuntojen hinnat nousivat. Se mikä meni ylös, korjaa nyt hieman alas. Suomessa ei kuitenkaan asuntojen hintojen kohdalla voida puhua mistään kuplasta kuin ehkäpä enemmän rakkaassa länsinaapurissamme Ruotsissa, jossa löysä asuntorahoitus on nostanut asuntojen hintoja voimakkaasti.

Tässä tilanteessa saattaa käydä niinkin, että kysyntä patoutuu ja taas purkaantuu voimakkaasti tilanteen rauhoittuessa. Ajankohtaa on mahdoton ennustaa ja kukaan tuskin olisi pahimmassa ”koronapaniikissa” osannut uskottavasti väittää markkinan vetävän pian sen jälkeen niin vahvasti.

Jos käykin niin, että korot pysyvät korkealla vielä vuosia, sekin voi sataa järkevästi operoivan asuntosijoittajan laariin. Korkoja pidettäneen ylhäällä niin kauan kuin inflaatiota saadaan liikkumaan lähemmäs tavoitetasoja. Korkean inflaation voisi olettaa jollain aikavälillä tarttuvan palkkoihin mikä pitää ostovoimaa yllä. Korkeat korot taas lisäävät vuokra-asumista ja samalla rakentamisen hidastuessa tarjonta vähenee, jonka myötä luultavasti vuokrat tulevat lähivuosina nousemaan.

Uhka vai mahdollisuus?

Olet ehkä kuullut tutun sanonnan ”Osta silloin, kun muut myyvät, ja myy silloin, kun muut ostavat”. Tämä on tuttu sääntö enemmänkin osakesijoittamisen puolelta, jossa on hyvinkin tyypillistä yrittää ajoittaa ostoja kurssien pohjalukemista. Syy on varmastikin se, että osakkeiden heilunta on voimakkaampaa kuin asuntojen. Mutta milloin asuntosijoittamisen tili tehdään? Ostohetkellä.

Viime vuosina tietyillä alueilla ja tietyissä asuntotyypeissä on ostajia ollut liikkeelle pilvin pimein. Aivan Hollannin 1600-luvun tulppaanimaniasta ei ole ollut kyse, mutta on kuitenkin ollut normaalia, että kiinnostavassa kohteessa on ollut 5-10 tarjoajaa ja hinta on noussut reilusti yli pyynnin. Myyjille ajat ovat olleet suotuisia, mutta miltä luulet myyjien saappaissa olemisen nyt tuntuvan, kun uutisvirta on synkkää ja ostajia ei ole liikkeellä entiseen tapaan? Kannattaa pohtia, milloin sinä haluat olla mukana pelissä.

Kumpi on typerämpää: A) Ostaa asunto 10-15 % alle käyvän tason, jos uskot asuntojen hintojen laskevan ensi vuonna 5 % vai B) Ostaa asunto hintapyynnillä tai 5% yli jos uskot asuntojen hintojen nousevan ensi vuonna 5 %?

Miten pitkä on sinun kvartaalisi?

Historiallisesti kiinteistöt ovat tarjonneet melko hyvän inflaatiosuojan ja korkean inflaation aikana on yleensä ollut viisampaa pitää pääomia kiinteässä omaisuudessa kuin käteisenä pankkitilillä. Asunto tuottaa tässäkin tilanteessa kuitenkin jotain, joten vaikka edullisempiin ostohintoihin voisikin tulevaisuudessa olla mahdollisuus, saattaa odottelu käydä kalliimmaksi menetettyjen tuottojen vuoksi. Täytyy muistaa, että vaikka reaalihinnat pysyisivät vuosia eteenpäin samalla tasolla, nimellishinnat nousevat inflaatioympäristössä.

Fiksusti järkeviin sijainteihin ja järkevällä riskitasolla sijoittavaa pitkän aikavälin asuntosijoittajaa rauhoittavat myös ne perustotuudet, että asumiselle tulee olemaan tarvetta jatkossakin ja maailma kaupungistuu tästäkin eteenpäin, ihmiset haluavat palveluiden ääreen.

Yhteenvetona voi todeta, että tässäkään tilanteessa ei ole syytä tehdä mitään hätiköityä vaan luoda rauhassa käsitys tilanteesta ja toimia harkitusti vasta sen jälkeen. Jokaisessa hetkessä on aina omat mahdollisuutensa. Asuntosijoittaminen ei ole mitään kvartaalipeliä. Tai on, mutta miten pitkä on sinun kvartaalisi?

Kirjoittaja Pekka Väänänen
Asuntosalkunrakentaja.fi -sivuston perustaja ja taustalla toimivan perheyrityksen Sibvest Oy:n perustajaosakas. Toiminut kokopäiväisesti asuntomarkkinoilla vuodesta 2016. Kiinnostuksen kohteena vahvasti myös osakesijoittaminen.