Ovaro Q4’24 -pikakommentti: Vaikeasti tulkittava raportti ensisilmäyksellä

Ovaron Q4-raportti oli heikko operatiivisesti ja jäi odotuksistamme. Raportoitu tulos nousi vahvalle ja odotuksiamme paremmalle tasolle osakkuusyhtiön positiivisen käyvän arvon muutoksen ja selvästi positiivisten laskennallisten verojen nostamana. Raportissa oli useita kertaeriä, joiden tulkinta vaatii tarkempaa pureskelua. Yhtiön ohjeistus paranevasta tuloksesta oli odotettu, mutta melko heikon vuoden 2024 jälkeen sen informaatioarvo on melko vähäinen. Teemme yhtiöstä päivitysraportin poikkeuksellisesti vasta maanantaiksi laajan raportin muodossa.

Nettotuotot painuivat matalalle tasolle asuntomyyntien ja Kukkula-hankkeen tyhjien rakennusten painamana

Ovaron Q4-liikevaihto laski odotuksiamme enemmän 26 % 1,02 MEUR:oon (Q4’23: 1,39 MEUR) asuntomyyntien painamana. Asuntomyynnit näyttivät toteutuneen odotuksiamme aiemmin kvartaalin aikana. Asuntomyynnit jatkuivatkin kvartaalin aikana ja yhtiöllä oli enää 38 asuntoa taseessaan, jotka vastaavat enää 3 % (1,0 MEUR) sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista. Näin ollen Ovaro on nyt käytännössä saanut pitkään jatkuneet ja raskaasti tappiolliset asuntomyynnit päätökseen ja tase on niin sanotusti puhdas. Kukkula-hankkeen vaiheesta 2 tulevat nettotuotot olivat selvästi negatiiviset (suurin osa rakennuksista tyhjänä) ja näiden sekä asuntomyyntien painamana nettotuotot putosivat 0,29 MEUR:oon (Q4’23: 0,69 MEUR). Q3:lla vaiheen 2 negatiivinen vaikutus ei tullut vielä läpi täysimääräisesti ja nettotuotot vaikuttivat olleen jonkin verran odotuksiamme suuremmat. Ovaron solmimien merkittävämpien vuokrasopimusten pitäisi alkaa juosta Q1-Q2'25 alkaen. Ilman Jyväskylän Kukkulan kiinteistökantaa vuokrausaste oli hyvällä 91,4 %:n tasolla.

Osakkuusyhtiö Apitaren merkittävä positiivinen käyvän arvon muutos tuki tulosta

Kiinteä kulutaso oli odotetusti melko korkea, mutta hieman odotuksiamme matalampi, koska vuokraustoiminnan kulut laskivat hyvin mataliksi ja odotuksiamme pienemmiksi asuntomyyntien painamana. Yhtiö kirjasi katsauskaudelle myös transaktiokulut Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n hankinnasta. Nettorahoituskulut taas olivat noin -0,35 MEUR, mikä ylitti odotuksemme noin 100 TEUR:lla. Tämä vaikutti johtuvan Kukkulan Kehitys Oy:n hankinnasta johtuneista odotuksiamme suuremmista korkokuluista. Näitä tekijöitä mukaillen operatiivinen tulos (EPRA) laski selvästi vertailukaudesta noin -0,75 MEUR:oon (Q4’23: 0,30 MEUR) ja jäi selvästi odotuksistamme.

Osakkuusyhtiö Apitare Oy:sta yhtiö kirjasi odotetusti 1,5 MEUR:n tulososuuden, joka perustuu pääosin kiinteistön positiiviseen käyvän arvon muutokseen (arviomme mukaan kiinteistön arvo nousi 50->55 MEUR). Ovaro kirjasi kvartaalille -0,9 MEUR:n negatiivisen erän luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista, mikä oli kokonaisuutena odotettu. Asuntojen myyntitappiot kuitenkin näyttivät painottuneen jo Q3:lle, sillä tulos luovutuksista oli hieman positiivinen. Käyvän arvon muutos taas oli -1,0 MEUR negatiivinen, mikä oli odotettua suurempi. Ovaro kirjasi katsauskaudelle positiiviset 2,1 MEUR:n verot, joka johtui positiivisten verosaamisten kasvusta. Positiiviset verot liittyivät asuntomyyntien aiempiin vahvistettuihin tappioihin, jotka kirjattiin nyt jo tulosvaikutteisesti tulevia todennäköisiä tuottoja vastaan. Edellisten tekijöiden summana katsauskauden tulos oli 1,9 MEUR, mikä ylitti selvästi odotuksemme positiivisten verojen takia. 

Hallituksen osinkoehdotus oli nolla, joka ei ollut suuri yllätys, koska odotimme vain hyvin pientä 0,02 euron osinkoa. Yhtiön liiketoiminta vaatii lähivuosina merkittäviä investointeja, joihin Ovaron tulee kanavoimaan pääomansa. Sijoittajan on kuitenkin hyvä huomioida, että Ovaro on ostanut omia osakkeitaan viime vuonnakin noin 2,8 % osakekannasta.

Kiinteistökehityshankkeet etenevät asteittain

Ovaro päivitti jälleen tulosraportissaan kiinteistökehityshankkeidensa etenemistä. Toimitilahankkeet ovat edenneet odotetusti, ja Ovaro siirsi nyt kolme pienempää Jyväskylän toimitilakohdetta myyntivaiheeseen. Kaikkien kohteiden vuokrausaste on lähes 100 %. Ovaro tavoittelee nostavansa Hervannan toimitilakiinteistön vuokrausasteen 100 %:iin H1:llä (nyt 85 %) sopimusneuvotteluihin perustuen.  Kuopion kohteen kaavoitus etenee, mutta yhtiö ei odota vielä edistystä kohteessa ennen vuotta 2026. Jyväskylän Kukkulan suojeltaviin kiinteistöihin yhtiö teki 4 MEUR rakennuttamisinvestointeja uusiin vuokrasopimuksiin liittyen ja vaiheen 2 nettotuottojen pitäisi olla noin neutraalit, kun uudet vuokrasopimukset alkavat juosta. 

Asuntohankkeista Keravan kaava tuli lainvoimaiseksi ja yhtiö tavoittelee mahdollisesti ennakkomarkkinoinnin käynistämistä tänä vuonna. Kortepohjan kaavoituksen osalta edistystä voisi tapahtua tänä tai ensi vuonna. Malmin osalta taas yhtiö arvioi, että rakentaminen voisi aikaisintaa alkaa 2026 puolessa välissä.

Jyväskylän Kukkulan aluekehityshankkeen aloituskorttelin arkkitehtikilpailu käynnistyi helmikuussa ja aloituskorttelin kokoluokaksi tavoitellaan 19-21 k-m2 uutta rakennusoikeutta. Aloituskorttelin koko on jonkin verran pienempi kuin olimme aiemmin arvioineet ennusteissamme, jonka takia tonttikatteen positiivinen käyvän arvon muutos tulee olemaan hieman aiempia odotuksiamme pienempi vuodelle 2026. Yhtiö tavoittelee alueen rakentamisen käynnistystä vuoden 2026 lopussa/ 2027 alussa. Kriittisintä tässä kohtaa on saada hanke käyntiin. Mikäli aloituskorttelin kaavan vahvistuminen (tavoite H1'26) siirtyisi eteenpäin, olisi tämä merkittävä takaisku ennusteillemme. Ovaro kertoi tiistaina suunnittelevan Jyväskylän Kukkulalle aloituskortteliin päivittäistavarakauppaa yhdessä Keskon kanssa. Tämä on mielestämme hyvä merkki alueen houkuttelevuudesta myös palveluiden näkökulmasta. Lisäksi nykyisessä edelleen erittäin vaikeassa uudisasuntomarkkinassa, olisi hyvä, että aloituskortteliin saadaan muutakin kuin asuntorakentamista. 

Katsauskauden jälkeen Ovaro allekirjoitti esisopimuksen 15 MEUR:n hoivakodin toteuttamisesta Hervantaan, jonka yhtiö pyrkii käynnistämään vuoden 2025 loppupuolella. Hankkeen kokoluokka on merkittävä ja mielestämme selkeä edistysaskel nykyisen osta-kehitä-myy-strategian polulla sekä rakennuttamistoiminnan ylösajossa.

Tammikuussa Ovaro tiedotti perustavansa rakennuttajayhtiön Jyväskylän Kukkulan ja kasvukeskushankkeiden toteuttamiseen sekä nimitti Raimo Pesolan perustettavan yhtiön toimitusjohtajaksi ja osakkaaksi sekä konsernin johtoryhmän jäseneksi. Pesola siirtyy Ovaroon Rakennusliike Lapti Oy:n palveluksesta, jossa hän on toiminut liiketoimintajohtajana vastuualueenaan palvelutilarakentaminen. Lisäksi hän on toiminut yhtiössä aiemmin varatoimitusjohtajana ja toimitusjohtajana. Pesolalla on noin 25 vuoden kokemus esihenkilö- ja johtotehtävistä eri rakennusliikkeissä. Pesolan tausta vaikuttaa mielestämme oikein hyvältä uudelle rakennuttajayhtiölle.

Odotettu ohjeistus, mutta sen informaatioarvo on varsin vähäinen

Ovaro ohjeistaa tilikauden 2025 tuloksen paranevan vuodesta 2024 (0,6 MEUR). Ennen tulospäivää ennustimme Ovaron tuloksen nousevan 2,1 MEUR:oon, joten ohjeistus on odotettu, mutta se ei juuri anna lisävaloa odotettuun tuloskehitykseen. Tuloskehitystä tukee ennusteissamme kiinteistökannan positiiviset käyvän arvon muutokset. Tosin Apitaren Q4:llä odotuksiamme selvästi suurempana toteutunut 5 MEUR:n käyvän arvon nousu tulee leikkaamaan ennustettamme jonkin verran, koska olimme ennakoineet kiinteistön arvon nousevan vuoden 2025 lopussa korkotason vakiinnuttua matalammalle tasolle. Raportti aiheutti ennusteisiimme tämän ja odotettua heikomman operatiivisen kehityksen myötä jonkin verran laskupainetta. Ovaron strategian keskiössä on muuntautuminen täysiveriseksi kiinteistökehittäjäksi ja tämän muutoksen hedelmät kerätään tulosmielessä vasta lähivuosina.