Asuntosalkku Q1’25 -pikakommentti: Omistaja-arvonluonti keskiöön

Asuntosalkku julkisti kevennetyn liiketoimintakatsauksen ajalta 1.10.2024-31.12.2024. Yhtiön operatiivinen kehitys oli odotettua. Yhtiö päivitti myös strategiaansa ja taloudellisia tavoitteitaan, joissa se keskittyy nyt aiempaa vahvemmin omistaja-arvon luontiin, mihin suhtaudumme positiivisesti. Uuden strategian keskeisenä välineenä omistaja-arvon luonnissa ovat asuntojen myynnit ja omien osakkeiden ostot. Olemme laatineet ennustemallimme puolivuotistasolla ja kevennetty katsaus toimiikin lähinnä tarkistuspisteenä ennusteillemme. Yhtiö pitää tiedotustilaisuuden Q1-katsauksesta, jota voi seurata InderesTV:ssä kello 9.30 alkaen.

Odotettua kehitystä

Q1:llä bruttovuokrat kasvoivat 4 % 4,2 MEUR:oon, mikä oli odotustemme mukaista. Nettovuokrat kasvoivat odotetusti 2 %. Asuntoportfolion ja vuokrien kasvu Tallinnassa vaikutti nettovuokratuottoon positiivisesti ja vastikkeiden kasvu Suomessa negatiivisesti. Nettovuokrien suhde bruttovuokriin oli odotetusti 68,6 % (Q1’24: 70,4 %), joten yhtiö ei ole saanut Suomessa kompensoitua vastikeinflaatiota vuokrien korotuksilla. Vuokrausaste oli 96,9 %, mikä oli vertailukauden tasolla ja varsin odotettu taso. Virossa vuokrausaste heikkeni 95,3 %:iin (Q4: 97,0 %) ja Suomessa pysyi erinomaisella 97,6 %:n tasolla.

Yhtiö on myynyt Tallinnassa tammikuun loppuun mennessä 10 asuntoa. Myytyjen asuntojen kauppahinnat vastaisivat tuottoarvoperusteista käypää arvoa tuottovaatimuksella 3,85 %, mikä on selvästi alle Viron portfolion 4,96 %:n tason. Tilinpäätöstiedotteessa yhtiö kertoi myyneensä loka-marraskuussa 7 asuntoa Virosta yli tasearvojen, joten myyntitahti on hieman hidastunut joulu-tammikuussa. Yhtiö toteutti pienen omien osakkeiden osto-ohjelman loka-tammikuussa. Näemme omien ostot hyvänä omistaja-arvonluonti välineenä asuntosalkun tapauksessa. Yhtiön tase on arvostettu pörssissä selvällä alennuksella ja se on kyennyt myymään asuntojaan tasearvostukin tai niiden yli. Viron portfolion käypä arvo on mielestämme sen nykyistä tasearvostusta korkeampi, mutta Suomen portfolion arvoon liittyy edelleen jossain määrin epävarmuutta.

Realisoitunut tulos oli 0,5 MEUR (H1-ennuste 1,1 MEUR), mikä niin ikään oli varsin odotettua. Yhtiön korkokuluhuippu on arviomme mukaan nyt takana, mutta korkokulutaso on edelleen hyvin korkea suhteessa nettotuottoon. Katsauskauden tulos oli nollassa, mikä jäi hieman ennusteistamme. Yhtiö ei avaa tuloslaskelmaansa tarkemmin Q1-katsauksessa, jonka takia tulokseen ei pysty pureutumaan sen tarkemmin. Asuntojen käypiä arvoja ei Q1:lle päivitetä.

Omistaja-arvonluonti strategian keskiöön

Asuntosalkku päivitti taloudellisia tavoitteitaan ja strategiaansa eilisiltana. Päivitetyn strategian keskiössä on omistaja-arvon kasvattaminen. Tavoitteena on osakekohtaisen oman pääoman arvon kasvaminen pitkällä aikavälillä. Asuntosalkun omistaja-arvon kasvattaminen tapahtuu pääasiassa sijoitussalkkua jalostamalla sekä ostamalla omaa osaketta pitkäjänteisesti, kun sillä nähdään olevan suotuisaa vaikutusta osakekohtaisen oman pääoman arvon kasvuun. Omistaja-arvoa kasvatetaan lisäksi tehokkaalla pääomarakenteella ja optimoimalla tasetta. Osinkoa maksetaan, kun se nähdään yhtiön ja osakkeenomistajien kokonaisedun mukaiseksi. Yhtiön liiketoimintamalli sama kuin aiemmin.

Tavoitteita päivitettiin poistamalla maakohtaisen portfoliojakauman tavoitteen ja lisäämällä uuden taloudellisen tavoitteen koskien osakekohtaisen oman pääoman arvon kasvamista. Päivitykset kuvaavat mielestämme hyvin yhtiön nykyistä tilaa, jossa se keskittyy omistaja-arvonluontiin, missä Viron portfolion divestoinneilla ja omien osakkeiden ostoilla on olennainen rooli. Osakekohtaisen NAV:n kasvattaminen on mielestämme paras taloudellinen tavoite kiinteistösijoitusyhtiölle.

Päivitetyt taloudelliset tavoitteet ovat: 

• Osakekohtaisen oman pääoman arvon kasvaminen pitkällä aikavälillä.
• Luototusaste (Loan to value, LTV) on 35–65 prosenttia.

Aiemmat tavoitteet olivat:

• Tallinnan valmiiden ja rakenteilla olevien asuntojen yhteenlaskettu käypä arvo saavuttaa Suomen valmiiden ja rakenteilla olevien asuntojen käyvän arvon vuonna 2027.
• Luototusaste (Loan to value, LTV) on 35–65 prosenttia.