SRV:n Venäjä-riski kohdistuu omistuksiin

Venäjän geopoliittisen tilanteen eskaloitumisen seurauksena SRV:n Venäjä-riskit ovat olleet viime päivinä kasvussa. SRV:llä ei ole merkittävää liikevaihtoa tuottavaa toimintaa enää Venäjällä, mutta merkittäviin omistuksiin kohdistuu nyt selkeitä alaskirjausriskejä ruplan kurssiheilunnan ja mahdollisten pakotteiden johdosta. Merkittäviä välittömiä operatiivisia tulosennustevaikutuksia Venäjän tilanteella ei ole, mutta korostaa edelleen osakkeessa olevia riskejä.

Ei merkittävää operatiivista liiketoimintaa

SRV:n liiketoiminnasta Sijoittaminen-segmentti toimii Venäjällä. Varsinaista rakentamista SRV:llä ei Venäjällä enää ole, kun isot kauppakeskushankkeet ovat valmistuneet. Venäjältä pääosin tulevan Sijoittaminen-segmentin liikevaihto ja myös tulosvaikutus on ollut viimeisien vuosien aikana hyvin pieni ja sen osuus yhtiön arvosta on ollut olematon. Arviomme mukaan Venäjän liiketoiminta ei ole enää SRV:n kannalta ydinliiketoimintaa tulevaisuudessa ja yhtiö on myös kommentoinut, että Venäjän kauppakeskusten myyntien jälkeen segmentin tulevaisuutta arvioidaan uudelleen.

Omistuksiin iso vaikutus

Omistuksiin tilanteella tulee kuitenkin olemaan vaikutuksia. Yhtiön Sijoittaminen-segmentin sijoitettu pääoma oli vuoden 2021 lopussa 167 MEUR, josta Venäjän kauppakeskuksiin on sijoitettuna noin 89 MEUR (Pearl Plaza ja Okhta Mall). Lisäksi yhtiöllä on tontti ja muut omistus -erässä (2021: 68 MEUR) mm. Venäjän kauppakeskuksiin liitoksissa olevia tonttiomistuksia sekä Etmia-toimistokiinteistön omistus. Erä tosin sisältää myös Suomessa sijaitsevia omistuksia, jolloin kokonaisvaikutukset mahdollisille muutoksille eivät ole aivan erän suuruisia.

Merkittävin nähtävä vaikutus on jo nyt ollut Venäjän ruplan arvon heikentymisellä. Rupla on heikentynyt viime vuoden lopusta merkittävästi euroon nähden ja sillä on suora vaikutus Venäjän omistuksiin. Isompi pidemmän aikavälin muutos tulee olemaan varojen mahdollisen arvon lasku tuottovaatimusten nousun johdosta. Arviomme mukaan kohteista ei saa enää samaa hintaa kuin vuoden 2021 lopussa, jolloin alaskirjauksille olisi tarve tilanteen jatkuessa samankaltaisena. Pahimmassa mahdollisessa skenaariossa varoja ulkomaille rekisteröidyistä yhtiöistä jäädytettäisiin tai jopa varoja tai omistuksia takavarikoitaisiin pakotteiden johdosta, jolloin niiden arvo luonnollisesti romahtaisi.

Pahin skenaario aiheuttaisi ongelmia

Pahimmassa mahdollisessa skenaariossa vaikutukset olisivat isoja ja aiheuttaisivat yhtiölle isoja tappioita. Suurimmat vaikutukset ovat ei-kassavirtavaikutteisia ja likviditeettitilanne yhtiöllä on hyvällä tolalla, mutta yhtiön omaan pääomaan nähden mahdolliset pahimman skenaarion alaskirjaukset (arviolta 100-140 MEUR) vaikuttaisivat merkittävästi, sillä omaa pääomaa yhtiöllä vuoden 2021 lopussa oli 165 MEUR. Taseasema heikkenisi näin pahimmassa skenaariossa merkittävästi.

Tilanne muuttuu jatkuvasti eikä pahin mahdollinen skenaario ole mielestämme lähtökohta. Todennäköistä nyt kuitenkin on, että suunnitellut kauppakeskusten myynnit viivästyvät, ruplan lasku laskee omistusten arvoja (nykytasolla) ja tuottovaatimukset nousevat Venäjällä (laskevat omistusten arvoja).