Globaali asuntomarkkina: Valot pimeyksien reunoilla
Olen useaan otteeseen kirjoittanut asuntomarkkinan tilasta etenkin Yhdysvalloissa: siitä, kuinka nopeasti nousseet korot ovat pakottaneet asunnon omistajat pidättäytymään muuttoaikeistaan ja nousseet kustannukset ovat pelotelleet uudet ostajat markkinalta. Tässä katsauksessa vilkaistaan globaalin asuntomarkkinan tilaan.
Heikentynyt kysyntä on myös monessa muussa maassa aiheuttanut sen, että asuntohinnat ovat lähteneet laskuun, käy ilmi IMF:n blogista. Suurtakin laskua reaalihinnoissa nähtiin 2023 Ruotsissa, Kanadassa ja Uudessa-Seelannissa, 15 % tai enemmän kussakin. Kuten ao. kuviosta näkyy,
Kuvio. Asuntohintojen kehitys 2023. Lähde: IMF.
Suomessakin vanhojen osakeasuntojen hinnat tippuivat Tilastokeskuksen mukaan vuoden aikana 10 % (nimellinen kehitys). Tämä ei ole ihme, sillä vuoden 2023 ensimmäisellä puoliskolla asuntolainakorot nousivat yli 2 %-yksikköä kehittyneissä talouksissa edellisvuodesta. Selvimmin muutos näkyi Ruotsin ja Suomen kaltaisissa talouksissa, joissa suuri osa lainoista on sidottu lyhyeen korkoon. Esimerkiksi Suomessa kotitalouksien korkokustannusten suhde tuloihin (debt service ratio) on noussut BIS:n mukaan 8 %:iin aikaisemmasta 7 %:sta. Lukema ei kuitenkaan suinkaan ole BIS:n vertailun suurin, sillä Ruotsissa suhdeluku on 12,8, Norjassa 17,7 ja Kanadassa 14,4. Korkoherkkyys on siis vaikuttanut asuntomarkkinoihin lyhyellä aikavälillä.
Kuvio. Suomalaiskotitalouksien korkokustannukset suhteessa tuloihin. Lähde: BIS
Pidemmän aikavälin hintakehitys maalailee kuitenkin toisenlaista kuvaa. Kun verrataan asuntojen hintakehitystä ennen koronapandemiaa nähtyihin tasoihin, edelleen suurimmassa osassa talouksia on nähtävissä nousua (ks. ao. kuvio). Monille asunnonomistajalle pandemia-aika toi myös hyvän mahdollisuuden matalien korkojen hyödyntämiselle. IMF:n blogissa mainitaan, että ICE:n datan perusteella lähes 40 % kaikista Yhdysvaltain asuntolainoista on lähtöisin vuosilta 2020-2021, jolloin joko ostettiin asunto tai neuvoteltiin vanha laina uudelleen. Koska 90 % lainoista on kiinteäkorkoisia (viitekorko 30-vuotinen), korkojen nousu ei ole näkynyt edelleenkään monen lainanhoitokuluissa. Sen sijaan asuntohintojen nousu on ollut pidemmällä aikavälillä ripeää ja lisännyt positiivista varallisuusvaikutusta moneen kotitalouteen.
Luvut näyttävät, kuinka erilaisissa tilanteissa eri talouksissa ja kotitalouksissa on korkojen noustessa oltu – ja kuinka lyhyen aikavälin ilmiö asuntohintojen notkahdus on ollut. Kun keskuspankin todennäköisesti aloittavat ohjauskorkojen laskut tänä vuonna, käänne näkynee ensimmäisenä jälleen korkosensitiivisissä talouksissa. IMF:n blogissakin uumoillaan asuntokysynnän elpymistä, jonka osalta ajoitus on kylläkin vielä epäselvä.
Otsikon innoittajana toimi tällä kertaa Apulanta.