Orava Asuntorahasto Q2 - tulos nousi plussalle, mutta ohjeistusta laskettiin

Orava Asuntorahaston aamulla julkaisema Q2-tulos jäi hieman ennusteestamme ja yhtiö myös laski kuluvan vuoden tulosohjeistustaan aavistuksen alemmaksi vaatimattoman Q2:n takia. Olennaisimpia asioita Q2-raportissa olivat kuitenkin mielestämme yhtiön suunnitelmat omien osakkeiden hankinnan suhteen, jotka vaikuttavat etenevän. Yhtiö kertoi myös arvostetun ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan JLL:n kehittävän uuden arvonmääritysmallin Oravalle, mikä on arviomme mukaan myönteistä.

Tuotot varsinaisesta toiminnasta eli vuokraustoiminnan tuotot nousivat 3,4 MEUR:oon (Q2’16: 3,1 MEUR) ylittäen hieman 3,3 MEUR:n ennusteemme. Ylitys johtui arviomme mukaan mm. yhtiön nousseesta vuokrausasteesta (vuokrausaste nousi 94,1 prosenttiin Q1’17 tason 93,8 prosentista). Käyvän arvon muutokset olivat asuntomarkkinoiden piristymisestä huolimatta negatiivisia -0,5 MEUR (Q2’16: -0,2 MEUR), minkä takia liikevoitto 0,7 MEUR jäi omasta 1,0 MEUR:n ennusteestamme (Q2’16: 0,6 MEUR). Osakekohtainen tulos oli 0,00 euroa, kun oma ennusteemme oli 0,02 euroa (Q2’16: -0,04).

Lievästi positiivista Q2-raportissa olivat vuokraustoiminnan tehostuminen. Vuokrausaste vahvistui, minkä lisäksi bruttovuokratuotto-% ja nettovuokratuotto-% nousivat hieman vertailukaudesta. Myös hoito- ja korjauskulujen suhteellinen osuus laski. Nämä olivat mielestämme kannustavia, vaikka yhtiön tuloksen kannalta tärkeämpiä olisivat uudet kiinteistöhankinnat, joita ei kaudella tehty. Lievästi negatiivista olivat taas mielestämme huoneistomyynnit. Yhtiö myi kauden aikana 14 asuntoa yhteensä 1,6 MEUR:lla. Myynnit jäivät selvästi erinomaisesta Q1’17 tasosta (3,4 MEUR). Oravalle myynnit ovat tärkeitä, sillä niillä rahoitetaan osinkoja ja uusia kiinteistöhankintoja.

Orava laski hieman aikaisempaa 2017 ohjeistustaan ja arvioi nyt 2017 tuloksen asettuvan välille 0-3 MEUR (aikaisemmin arvioi tuloksensa asettuvan välille 1-4 MEUR). Yhtiön mukaan ohjeistusta muutettiin, koska Q2-tulos jäi vaatimattomaksi. Orava toisti aikaisemman markkinanäkemyksensä asuntomarkkinoiden osalta ja arvioi edelleen seuraavan 12 kuukauden aikana koko maan asuntohintojen nousevan 1-3 %.

Yhtiö kertoo Q2-raportissa selvittäneensä mahdollisuutta omien osakkeiden hankkimisesta osakkeen alhaisen arvostustason hyödyntämiseksi. Selvitystyö on kesken, mutta tämänhetkisen arvion mukaan yhtiön hallitus hakisi valtuuksia omien osakkeiden hankintaan ylimääräiseltä yhtiökokoukselta vielä tämän syksyn aikana. Suhtaudumme hankkeeseen positiivisesti, sillä pidämme mahdollisena, että osakkeen taseperusteisesti alhainen arvostustaso voisi ainakin osittain korjaantua omien osakkeiden ostamisen kautta. Orava kertoi myös Q2-raportissa allekirjoittaneensa sopimuksen kiinteistöarvioitsija JLL:n (Jones Lang LaSalle Finland Oy) kanssa. Sopimuksen mukaan JLL kehittää yhtiölle arvonmääritysmallin, jota käytettäisiin Oravan salkun arvon määrittämiseen. Tarkoituksena olisi käyttää tätä mallia yhtiön salkun arvon validioimiseksi. Järjestely vaikuttaa mielestämme hyvältä, sillä tällä hetkellä Orava määrittää kiinteistöjensä arvon omalla arvonmääritysmallilla ja teettää kaksi ulkopuolista arvonmääritystä vuodessa. JLL:n malli voisi arviomme mukaan lisätä sijoittajien luottamusta yhtiön tasearvoja kohtaan.

Oravan osake arvostetaan perjantain päätöskurssilla noin 57 % alle Q2’17 lopun osakekohtaisen NAV:in. Yhtiön taseperusteinen arvostustaso on hyvin alhainen, mutta matala arvostus on mielestämme perusteltu niin kauan kuin osakkeen odotettu tuottotaso on alhainen ja lähivuosien tuloksen tasoon liittyvä epävarmuus korkea. Tulemme todennäköisesti hieman laskemaan Oravan kuluvan vuoden ennusteitamme Q2-raportin jälkeen.