Orava Asuntorahasto päivitys - tuotto-odotus edelleen heikko

Päivitämme Orava Asuntorahaston tavoitehinnan 4,10 euroon (aik. 4,40 euroa) ja toistamme osakkeen vähennä-suosituksen. Ennustamme osakkeen kokonaistuoton jäävän lähivuosina n. 4 %:n tasolle, minkä takia pidämme perusskenaariossa osakkeen hinnoittelua 60 % alle vuoden 2017 ennustamamme NAV:in perusteltuna. Oravan tuotto on erittäin herkkä asuntojen hintojen muutoksille ja hankinnoissa saavutettaville tukkualennuksille. Mikäli asuntojen hinnat lähtisivät vahvaan (yli +3 %:n) nousuun ja/tai yhtiön asuntohankinnat ylittäisivät ennustamamme tason, voisi tuotto yltää jopa 10 %:iin. Emme kuitenkaan pidä näitä skenaarioita todennäköisinä lähivuosina. Olemme tänään julkaisseet Oravasta laajan päivitetyn yhtiöraportin, joka on luettavissa maksutta oheisesta linkistä. Katso myös Oravan toimitusjohtajan Pekka Peiposen toukokuinen ROAST-haastattelu täältä.

• Orava Asuntorahasto on pörssilistattu REIT-asuntorahasto. REIT-mallin hyötyjä ovat yhtiön verovapaus, pörssilistauksen tarjoama likviditeetti ja suljettu rahastorakenne, joka suojaa yhtiötä asuntojen pakkomyynneiltä. REIT-malli asettaa toiminnalle verovapauden vastineeksi myös useita rajoitteita, kuten vähintään 90 %:n osingonjakovelvoite realisoituneesta tuloksesta ja yli 5-vuoden omistusvelvoite kiinteistöjen verovapaalle myynnille. Oravan liiketoimintamallissa tuotot muodostuvat vuokratuotoista, jatkuvasta asuntojen osto- ja myyntitoiminnasta sekä asuntojen arvonmuutoksista. Orava ostaa asuinkiinteistöjä tukkumarkkinoilta alennettuun hintaan, vuokraa ne eteenpäin ja myy vuokrakäytöstä vapautuvia asuntoja. Yhtiö tavoittelee tällä toimintamallilla 7-10 % kokonaistuottoa osakekohtaiselle nettovarallisuudelle (NAV).
• Oravan osakekohtainen NAV, EPS ja osinko per osake ovat viime vuosina laskeneet ja osakkeen kokonaistuotto painui viime vuonna negatiiviseksi. Heikko kehitys on arviomme mukaan laskenut sijoittajien luottamusta Oravaa kohtaan, mikä on heijastunut osakekurssin voimakkaana laskuna (-51 % viimeisen 12-kk aikana).
• Oravan nettovuokratuotot riittävät ennusteessamme lähivuosina kattamaan yhtiön operatiiviset kulut. Yhtiön hankintojen määrä perusskenaariossamme kuitenkin laskee merkittävästi, minkä takia tukkualennusten tuotot pienenevät ja asuntojen hintamuutos jää 1,5-2,0 %:iin. Ennustamme osakkeen kokonaistuoton jäävän n. 4 %:n tasolle lähivuosina (yhtiön tavoite 7-10 %). Mikäli asuntojen hinnat kääntyisivät ennustamaamme voimakkaampaan nousuun ja/tai yhtiön hankintojen kautta saavuttamat tukkualennukset ylittäisivät ennusteemme, olisi Oravalla kuitenkin potentiaalia yltää myös yli 4 %.n kokonaistuottoon. Nykyisellä osakekurssitasolla Oravan kasvumahdollisuudet ovat kuitenkin rajalliset ja oman pääoman saatavuus on vaikeutunut, joten emme ennusta portfolioon kasvua.
• Oravan osakkeen taseperusteinen matala arvostustaso (58 % alle Q1’17 NAV:in) voisi osittain korjaantua nopeastikin REIT-rakenteen purkamisen ja omien osakkeiden ostojen kautta, mutta näiden toteutuminen on epävarmaa, minkä takia emme anna niille toistaiseksi arvonmäärityksessämme juurikaan painoarvoa. Yhtiön oman pääoman tuottovaade on perusskenaariossamme 11 %, joten vuosien 2017-2019 ennustetulla n. 4 %:n keskimääräisellä kokonaistuotolla osakkeen alennuksen NAV:iin tulisi liikkua noin 60 %:n tasolla. Tällä hetkellä alennus on 58 %, joten emme näe osakkeessa nousuvaraa. Jos sijoittaja tyytyy 8 %:n tuottovaateeseen, on noin 5 euron osakekurssi perusteltu. Osakkeen tulevaan tuottotasoon liittyvä epävarmuus on mielestämme yhä korkea (mm. yhtiön asuntojen suhteellisen heikon hintakehityksen ja tukkualennusten heikentyneen saatavuuden takia).