Investors House käynnistää ensimmäisen kiinteistörahaston

Investors House (IH) tiedotti eilen sen tytäryhtiön Dividend Housen (DH) käynnistävän ensimmäisen kiinteistörahastonsa. Ensimmäinen kiinteistörahasto on toimitilarahasto, joka sijoittaa laadukkaisiin toimitilakokonaisuuksiin Suomessa. Sijoituspolitiikkansa mukaisesti rahastoon haetaan riittävän suuria kokonaisuuksia. Niissä voidaan tuottaa lisäarvoa aktiivisella vuokrauksella, kiinteistöjen kehittämisellä ja johtamisella. Rahasto on suunnattu ammattimaisille sijoittajille ja sen tavoitevolyymi on 60-100 MEUR:n kiinteistöomaisuus (GAV). Lainoitusaste (LTV-%) on maksimissaan 50 % ja rahaston tuotto-odotus on 7-10 % kokonaistuotto. Rahaston ankkurisijoittajana toimii Investors House, joka sijoittaa rahastoon apporttina noin 20 MEUR:n bruttoarvoisen kiinteistökannan.

Uutinen ei tullut yllätyksenä, sillä IH kertoi ensimmäisen kerran suunnitelmistaan kiinteistörahastojen osalta viime helmikuussa DH-yrityskaupan yhteydessä ja rahasto sisältyi myös aikaisempiin ennusteisiimme. Kiinteistörahasto on IH:lle strategisesti tärkeä hanke ja yhtiö on kertonut tavoittelevansa rahastojen avulla kasvua. IH sijoittaa nyt huomattavan osuuden kiinteistöportfoliostaan rahastoon (IH:n Q3’18 kiinteistöportfolion arvo noin 74 MEUR sisältäen Ovaro-omistus). Tämän myötä rahaston sijoittajien ja hallinnointiyhtiön intressit ovat yhteneviä, minkä pitäisi edesauttaa sen myynnissä. IH on historiansa aikana kehittänyt sijoittajille 7 kiinteistösijoitushanketta ja nämä hankkeet ovat käsityksemme mukaan olleet menestyksellisiä. IH:n edellytykset rahaston ylösajossa ovat arviomme mukaan lähtökohtaisesti hyvät. Rahaston tuottotavoite 7-10 % on arviomme mukaan suhteellisen kunnianhimoinen, mutta mahdollinen saavuttaa. Rahastoon siirtyy käsityksemme mukaan IH:n Lappeenrannan IVH-kampus (aik. nimeltään Technopoliksen Skinnarilan kampus), jonka vuotuinen nettovuokratuotto 20 MEUR:n käyvälle arvolle on vuonna 2018 laaditun arviokirjan mukaan noin 12,5 %. Tällä tuottotasolla rahaston pitäisi pystyä houkuttelemaan muita sijoittajia.

IH ei ole täsmentänyt mikä kiinteistörahaston palkkiotaso on, joten sen tulosvaikutusta IH:lle on vielä tässä vaiheessa vaikea tarkalleen arvioida. Jatkossa IH ei saa enää IVH-kampuksen vuokratuottoja itselleen, mutta saa osuuden rahaston tuotosta sekä DH:n omistusosuutta (67 %) vastaavan rahaston hallinnointipalkkion, merkintäpalkkion ja mahdollisen tuotto-osuuspalkkion itselleen. Odotamme näiden tuottojen kompensoivan menetetyn vuokratuoton vuodesta 2019 alkaen ja järjestelyn vaikutuksen IH:n alariville olevan hieman positiivinen. Odotamme edelleen IH:n myyvän rahaston täyteen Q1’19 aikana ja kirjaavaan tästä karkeasti noin 0,5 MEUR:n kertaluonteisen merkintäpalkkion rahaston täytyttyä. Ennustamme vuotuisen hallinnointipalkkion olevan noin 1 % GAV:ista. Pidämme todennäköisenä, että IH tulee myös lanseeraamaan muita kiinteistörahastoja, mikäli ensimmäisen rahaston ylösajo onnistuu. Pidemmällä aikavälillä näemme kiinteistörahastoissa huomattavaa skaalautuvaa potentiaalia IH:lle.

Kokonaisuutena IH:n eteneminen strategisesti tärkeässä hankkeessa on positiivista osakkeelle. Rahasto oli kuitenkin odotettu ja se sisältyi jo aikaisempiin ennusteisiimme, eikä sillä ole siten vaikutusta näkemykseemme IH:n osakkeesta.