Citycon Q3 - matala arvostustaso tarjoaa riittävän hyvän tuotto-odotuksen

Toistamme Cityconin lisää-suosituksemme ja 1,90 euron tavoitehintamme yhtiön eilisen Q3-raportin jälkeen. Q3-raportti oli meille neutraali ja olemme tehneet sen myötä vain pieniä muutoksia ennusteisiimme. Odotamme edelleen vuosien 2018-2020 jäävän tuloksellisesti välivuosiksi Cityconille, mutta ennustamme yhtiön pystyvän ylläpitämään nykyistä 0,13 euron osakekohtaista osinkoaan näinä vuosina. Osakkeen arvostustaso on painunut matalaksi ja mielestämme matala arvostustaso yhdessä 7,6 %:n osinkotuoton kanssa tarjoaa riittävän tuotto-odotuksen positiivisen suosituksen perustelemiseksi. Pidämme myös mahdollisena, että Cityconin pääomistaja Gazit-Globe tulee tekemään ostotarjouksen Cityconista nykyistä osakekurssia korkeammalla tasolla.

Cityconin eilinen Q3-raportti oli meille kokonaisuutena neutraali. Q3-nettovuokratuotto ja operatiivinen liikevoitto laskivat vertailukaudesta divestointien ja valuuttakurssimuutosten takia ja jäivät hieman ennusteestamme. Operatiiviset rahoituskulut ja verot olivat kuitenkin hieman ennustamaamme matalampia ja operatiivinen tulos 36,8 MEUR oli siten täysin ennusteemme (37 MEUR) mukainen. Vertailukelpoisesti kehitys oli tasaista, mutta vaatimatonta. Pro forma vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat tammi-syyskuussa vain 0,8 %. Yhtiö tuttuun tapaansa tarkensi kuluvan vuoden ohjeistushaarukkaansa kapeammaksi, mitä olimme odottaneet. Operatiivisen osakekohtaisen tuloksen ohjeistushaarukan keskiarvo säilyi ennallaan 0,1625 eurossa eli ohjeistustarkennus oli siten neutraali. Omat 2018 ennusteemme ovat ohjeistuksen kanssa yhteneviä.

Citycon kertoi jatkavansa ydinliiketoimintaan kuulumattomien kiinteistöjen divestointeja ja lähivuosina divestoinnit ovat 200-400 MEUR eli 5-9 % portfoliosta. Divestoinneista saatavat varat on tarkoitus käyttää taseen vahvistamiseen ja uusiin kiinteistökehityshankkeisiin. Tässä strategiassa yhtiön kiinteistöportfolion laatu paranee ja kokonaisriskiprofiili laskee. Kuitenkin, vuodet 2018-2020 jäävät yhtiölle näkemyksemme mukaan tuloksellisesti välivuosiksi, koska divestoitavien kohteiden nettotuotto-% on tyypillisesti korkea ja yhtiön kehityshankkeet valmistuvat pääosin vasta vuosina 2021-2023. Näiden lisäksi pääkaupunkiseudulle ja Tallinnaan on valmistumassa ennätysmäärä uutta liiketilaa lähivuosina ja kasvava tarjonta tulevat arviomme mukaan todennäköisesti painamaan myös Cityconin kauppakeskusten vuokratasoja ja vuokrausasteita. Näin ollen Cityconin operatiivinen EPS ei ennusteessamme (eikä konsensusennusteissa) kasva lainkaan vuosina 2018-2020.

Cityconin osake on laskenut vuoden alusta noin 21 % ja osakkeen NAV-perusteinen arvostustaso on 6-vuoden pohjalukemissa. Osake arvostetaan tällä hetkellä noin 36 % alle Q3’18 EPRA NAV:in, mikä on yhtiön keskimääräisen historiallisen arvostustason alapuolella (21 % alle NAV:in). Osake on arvostettu tase- ja tulospohjaisesti myös selvästi kansainvälisten verrokkien alapuolelle. Cityconin osake tarjoaa nykykurssilla noin 7,6 %:n osinkotuoton. Tämä osinko ei ennusteessamme kasva, mutta mielestämme osakkeen matala arvostustaso yhdessä odotetun osingon kanssa tarjoaa riittävän tuotto-odotuksen positiivisen suosituksen perustelemiseksi. Näkemystämme tukee se, että Cityconin pääomistaja Gazit-Globe saattaa jo lyhyellä aikavälillä tehdä ostotarjouksen yhtiöstä 50 %:n omistusosuuden lähestyessä ja pidämme mahdollisena, että tämän ostotarjouksen taso ylittäisi nykyisen osakekurssitason.