Citycon Q2 - Suomi jarruttaa edelleen kehitystä

Cityconin eilinen Q2-tulos oli operatiivisesti odotustemme mukainen ja myös ohjeistuksen tarkentaminen oli odotettua. Olemme tehneet vain pieniä muutoksia Cityconin lähivuosien ennusteisiimme Q2-tuloksen myötä. Pidämme osakkeen nykyistä arvostustasoa järkevänä ja suosimme sektorilta tällä hetkellä mieluummin Technopolista. Toistamme siten Cityconille aikaisemman 2,30 euron tavoitehintamme ja vähennä-suosituksemme.

Cityconin Q2-tulos oli operatiivisesti lähes omien odotustemme mukainen, mutta hieman konsensusodotuksia parempi. Nettovuokratuotot vahvistuivat vertailukaudesta selvästi 59,4 MEUR:oon (Q2’16: 57,0 MEUR) pääasiassa yhtiön kasvuhankkeiden (mm. Iso-Omenan laajennus) ansiosta ja olivat odotustemme mukaisia. Operatiivinen tulos nousi 40,9 MEUR:oon (Q2’16: 38,7 MEUR) ja oli hieman 36,9 MEUR:n konsensusennusteen yläpuolella, mutta lähellä meidän 39,6 MEUR:n ennustetta. Kasvua vertailukaudesta selittivät kasvuhankkeiden lisäksi alentuneet hallinnon kulut sekä suhteellisesti alentuneet hoitokulut. Operatiivinen EPS oli 0,046e, kun ennusteemme oli 0,044e. Citycon odotetusti tarkensi aikaisempaa ohjeistushaarukkaansa kapeammaksi ja odottaa nyt kuluvalta vuodelta 0,165-0,175e operatiivista osakekohtaista tulosta (aik. 0,155-0,175e).

Yhtiön kiinteistöjen operatiivinen suorituskyky jatkoi tuttua kehitystä; Suomen kiinteistöjen vertailukelpoiset nettovuokratuotot laskivat voimakkaasti (-7,2 %), mutta Ruotsin (+8,8 %), Norjan (+4,9 %) kiinteistöjen vahva kehitys kompensoi tämän laskun. Kokonaisuutena yhtiön vertailukelpoiset nettovuokratuotot nousivat kauden aikana (oikaistuna Kista Gallerian vaikutuksella) 1,6 % mikä oli arviomme mukaan suhteellisen hyvä saavutus huomioiden matala inflaatioympäristö. Taloudellinen vuokrausaste nousi hieman edelliskvartaalista 96,3 prosenttiin (Q1’17: 96,0 %) mikä on arviomme mukaan suhteellisen korkea taso ja osittain selittää vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kasvua.

Olemme Q2-raportin myötä tehneet vain pieniä tarkennuksia ennusteisiimme. Odotamme Cityconilta edelleen 0,175 euron operatiivista osakekohtaista tulosta vuodelta 2017 (2016: 0,170e) ja 0,178 euron operatiivista osakekohtaista tulosta vuodelta 2018 (aik. ennuste 0,178e). 2017 ennusteemme ovat yhtiön ohjeistushaarukoiden ylärajoilla. Pidämme yhtiön uutta tarkennettua ohjeistusta realistisena, mutta sen toteutumiseen vaikuttavat luonnollisesti yhtiön mahdolliset divestoinnit ja uudet hankinnat.

Cityconin osake arvostetaan tällä hetkellä noin 18 % alle Q2’17 NAV:in ja odotettu osinkotuotto on ennusteillamme noin 5,7 %. Osinkotuotto on absoluuttisesti korkea, mutta yhtiön osinko ei ole kasvava (viimeiset 5-vuotta osinko paikallaan ja laskenut) emmekä ennusta siihen keskipitkällä aikavälillä kasvua, minkä takia pelkkä korkea osinkotuotto ei mielestämme itsessään riitä perustelemaan positiivista suositusta osakkeelle. Pidämme nykyisellä tuottotasolla ja arvioimallamme tuottovaatimuksella noin 15-20 %:n NAV-alennusta tällä hetkellä perusteltuna arvostustasona Cityconille, joten tämänhetkinen arvostustaso on mielestämme järkevä. Suosimme tällä hetkellä sektorilta mieluummin Technopolista, joka on mielestämme selvästi aliarvostettu suhteessa yhtiön tuottotasoon ja myös arviomme mukaan Cityconia todennäköisempi yritysostokohde.